Vắng bóng căn hộ bình dân
Nửa đầu năm 2025, giá nhà đất tiếp tục tăng mạnh ở nhiều địa phương, đặc biệt là TP.HCM khiến thị trường mất cân bằng. Anh Thế Long - nhân viên môi giới ở khu vực TP.Thủ Đức cũ cho biết, mặt bằng giá nhà đất trong 6 tháng đầu năm đã có sự tăng giá đáng kể. Đáng chú ý, giá căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố đã tăng gần như gấp đôi trong vòng 2 năm qua và tăng khoảng 20 – 30% trong vòng 6 tháng.
Người thu nhập trung bình và thấp khó mua được nhà khi giá nhà đất ngày càng tăng. Ảnh: Thục Vy.
Điển hình như, giá bán căn hộ (thứ cấp) tại dự án Empire City hiện nay thấp nhất khoảng 160 - 170 triệu đồng/m2. Loại căn hộ 1 phòng ngủ, diện tích 64 m2, giá thấp nhất hiện nay cũng trên 10 tỷ đồng (căn hộ không có nội thất).
Theo anh Long, khoảng tháng 10/2024, giá căn hộ 1 phòng ngủ của dự án Empire City, thấp nhất khoảng 7,5 tỷ đồng (tương đương 115 - 120 triệu/m2). Chỉ trong vòng 1 năm, giá bán tại dự án Empire City đã tăng gần 45%. Đáng chú ý, ngoài Empire City nhiều dự án khác cũng có tốc độ tăng giá cao trong thời gian qua.
Mới đây, tòa Lake thuộc khu căn hộ hàng hiệu Marriott Residences Special Edition ở phường Sài Gòn (quận 1 cũ) được giới thiệu ra thị trường đã khiến nhiều người ngạc nhiên về mức giá. Theo bảng giá do chủ đầu tư công bố, căn hộ một phòng ngủ diện tích từ 54-64 m2 có giá 29-31 tỷ đồng, căn hộ hai phòng ngủ diện tích 67-88 m2 giá từ 33-50 tỷ đồng.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn,giá bán bất động sản trên địa bàn quận 1 cũ đã tăng gần 98% trong vòng 1 năm qua. Còn báo cáo thị trường quý 2/2025 của CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, giá sơ cấp căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt 89 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và cao nhất trong gần một thập kỷ.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, giá nhà vẫn liên tục tăng trong 6 tháng đầu năm, trái ngược với mong muốn cân bằng giá của người dân. Tại TP.HCM đà tăng giá bán lên đến 48%. Việc giá bán liên tục tăng khiến cơ cấu nguồn cung ngày càng lệch pha về phân khúc cao cấp trở lên. Trong nửa đầu năm, phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm tới 62%, tương đương với hơn 10.000 sản phẩm. Còn căn hộ bình dân gần như vắng bóng, chủ yếu được đóng góp bởi các dự án nhà ở xã hội.
Giá nhà đất đồng loạt tăng
Ghi nhận tại các khu vực TP. Thủ Đức cũ, huyện Củ Chi cũ, huyện Nhà Bè cũ và các vùng lân cận như tỉnh Bình Dương cũ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ… mức giá tăng từ 15% đến hơn 40% trong nửa đầu năm.
Tại TP.Thủ Đức (cũ), giá căn hộ sơ cấp, phân khúc bình dân đạt ngưỡng 65 - 70 triệu đồng/m², tăng 20 - 25% so với cùng kỳ năm trước. Dĩ An, Thuận An, Bình Dương (cũ), các dự án chung cư mới thuộc phân khúc bình dân ghi nhận mức giá chào bán căn hộ 40 - 45 triệu đồng/m².
Đối với phân khúc đất nền, trong 2 quý đầu năm 2025, thông tin về sân bay Long Thành sắp đi vào khai thác, 3 địa phương TP.HCM - Bình Dương - TP.HCM sáp nhập đã trở thành đòn bẩy để giá nhà đất tăng.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ, từ năm 2024 đến nay, giá nhà liên tục leo thang, đạt trung bình 90 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 9,7 tỷ đồng mỗi căn (đây mới chỉ là giá sơ cấp phê duyệt dự án, chưa phải giá bán ra).
Theo ông Châu, nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá tiếp tục bị “neo” ở mức cao do nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt ở phân khúc giá phù hợp. Bên cạnh đó là chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai ngày càng tăng. Ngoài ra, tâm lý đầu cơ, kỳ vọng lướt sóng từ thông tin quy hoạch, sáp nhập, hạ tầng khiến giá bị đẩy lên không tương xứng với giá trị thực.
Còn ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, nguyên nhân của đợt tăng giá mạnh trong thời gian qua do thị trường vùng ven có tiềm năng tăng trưởng nhờ giá hiện tại thấp hơn trung tâm từ 50 - 80%, nhưng với kỳ vọng "siêu đô thị vùng" sẽ khiến giá tại các khu vực như Bình Dương cũ, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tăng đáng kể. Dự báo, trong thời gian tới bất động sản các khu vực mới nổi sẽ có mức tăng bình quân 9 - 11%/năm với căn hộ và 6 - 12%/năm với nhà liền thổ.
Nhiều chuyên gia lo ngại giá bất động sản tăng cao không chỉ khiến người thu nhập trung bình và thấp khó tiếp cận nhà ở, mà còn tiềm ẩn rủi ro với thị trường nói chung. Nếu không kiểm soát kịp thời, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ bong bóng, kéo theo rủi ro đổ vỡ dây chuyền.
Chị Đặng Nguyễn Quỳnh Trúc, một nhân viên truyền thông cho biết: “Tôi đi làm được 3 năm và mức lương hiện tại 14 triệu/tháng. Trừ các chi phí, một tháng tôi dư ra hơn 3 triệu đồng. Với tích lũy này và giá nhà đất mỗi ngày mỗi tăng thì chắc cả đời tôi cũng không mua được nhà. Giấc mơ an cư xa vời lắm”.
