Dự kiến từ ngày 1/8, TP.HCM sẽ ban hành bảng giá đất mới mới, điều chỉnh tăng từ 5 lần đến hơn 50 lần so với bảng giá đất hiện hành, tùy theo từng khu vực.

Theo đó, giá đất ở đô thị cao nhất của TP.HCM sẽ là 810 triệu đồng/m2 tại tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi (quận 1). So với bảng giá đất hiện hành, giá đất dự kiến này đã tăng gấp 5 lần. Hay một số tuyến đường lân cận đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Linh đến cầu Nguyễn Tất Thành) là 528 triệu đồng, tăng 422,4 triệu đồng/m2 so với bảng giá đất hiện hành…

TP. Thủ Đức cũng là địa phương có thay đổi mạnh theo bảng giá đất mới. Mức giá đất hiện hành tại khu vực này trung bình từ 5-8 triệu đồng mỗi m2, riêng các tuyến đường trung tâm như Trần Não, Lương Định Của giá hiện khoảng 5-13 triệu đồng/m2, nhưng giá dự kiến mới tăng vọt 10-17,5 lần so với hiện tại, lên cao nhất 149 triệu đồng/m2.

Huyện Hóc Môn là địa phương có giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao nhất so với bảng giá đất cũ, khi có những tuyến đường có giá đất tăng gấp 15-30 lần, có nơi tăng 37 lần thậm chí hơn.

Còn huyện Củ Chi, có bảng giá điều chỉnh dự kiến gấp 19,5 lần so với quyết định trước đó. Huyện cũng bổ sung đơn giá cho 5 tuyến đường nằm trong khu tái định cư Vành đai 3 với giá từ 13,7-16,9 triệu đồng/m2…

Nhiều người dân tỏ ra băn khoăn, lo lắng khi giá đất dự kiến điều chỉnh tăng quá cao so với mức giá cũ. Chị Đặng Nguyễn Quỳnh Trúc, ngụ tại huyện Củ Chi cho biết, chị được cha mẹ chia cho 500m2 đất nông nghiệp ở xã Hòa Phú (huyện Củ Chi), khu đất này được quy hoạch đất ở. Tuy nhiên, do kinh tế đang eo hẹp nên mấy năm qua chị vẫn chưa làm thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư. Giờ TP.HCM dự kiến áp dụng bảng giá đất mới, số tiền thuế chị phải đóng sẽ cao gấp nhiều lần. Với đà này, không biết đến khi nào chị mới chuyển được mục đích sử dụng cho lô đất của mình.

Cùng với nỗi lo lắng như chị Quỳnh Trúc, gia đình anh Nguyễn Thanh Tuấn ở huyện Hóc Môn cũng mất ăn, mất ngủ khi mảnh đất của gia đình lâu nay vẫn chưa làm sổ.

“Mảnh đất nhà tôi ở đường Đỗ Văn Dậy có diện tích 101m2, vẫn còn 100% đất nông nghiệp. Nhiều năm qua, vợ chồng tôi gom góp tiền, dự tính sang năm nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư và cấp sổ hồng. Giờ dự kiến bảng giá đất mới ở con đường này tăng từ 780.000 đồng/m2 lên 24,1 triệu đồng/m2, số tiền dành dụm lâu nay không đủ để đóng thuế. Thôi đành tiết kiệm thêm vài năm nữa rồi tính tiếp vậy”, anh Tuấn than thở.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích, đất tăng cao tất yếu kéo theo tiền sử dụng đất, thuế, phí... đều tăng tương ứng. Nhóm chịu ảnh hưởng nhiều nhất là những người dân cần mua bán, chuyển nhượng, phải đóng lệ phí trước bạ và mức thuế thu nhập cá nhân cao hơn mức cũ.

Tiếp theo, là nhóm cần làm hồ sơ đất đai liên quan đến các thủ tục cấp sổ, đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, nhất là ở khu vực các huyện ngoại thành của TP.HCM như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh... nơi có tỷ lệ tăng giá đất cao nhất và cũng còn nhiều trường hợp dân sử dụng đất lâu năm chưa làm sổ do vướng quy hoạch hoặc chưa có điều kiện làm.

Đồng quan điểm, Luật sư Trần Minh Hùng - Trưởng Văn phòng luật sư Gia Đình (thuộc Đoàn luật sư TP.HCM) nhận định, bảng giá đất mới có thể sẽ gây khó khăn cho một bộ phận người dân, vì mức điều chỉnh có sự tăng trưởng đột biến so với hiện tại. Việc tiền thuế và tiền sử dụng đất tăng cao theo bảng giá đất mới sẽ làm cho nhiều hộ gia đình, cá nhân có đất chưa làm sổ hoặc các hộ dân có nhu cầu chuyển đổi lên đất thổ cư sẽ gặp khó khăn.

Ngoài ra, có một nhóm khác cũng chịu tác động lớn là những nhà đầu cơ, đầu tư đất nền phân lô, đất nông - lâm, những người đang nắm giữ đất lâu năm, chờ lên thổ cư. Nếu muốn chuyển đổi hay chuyển nhượng đất trong hạn mức sẽ chịu mức thuế phí tăng đột biến. Nhóm những đơn vị phát triển dự án đang chờ để hoàn tất hồ sơ đóng thuế đất cũng bị ảnh hưởng đáng kể…

Còn ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc đầu tư DKRA Group cho biết, bảng giá đất mới dự kiến ban hành rõ ràng sẽ tác động đến giá bất động sản, bởi chi phí giải tỏa đền bù tăng, chi phí tiền sử dụng đất sẽ tăng, kèm theo các chi phí khác…, tất cả sẽ kết tinh vào trong giá của dự án. Về người dân sở hữu đất muốn chuyển đổi đất lên đất ở rõ ràng chi phí tăng theo.

Nhưng nhìn về góc độ tích cực, việc ban hành bảng giá đất mới gần sát với giá thị trường sẽ giúp cho việc thỏa thuận đền bù giải tỏa mặt bằng các dự án bất động sản và cả dự án đầu tư công (hạ tầng giao thông, tiện ích xã hội) thuận tiện và nhanh hơn rất nhiều.

Đồng thời, rút ngắn được thời gian triển khai pháp lý dự án, nhất là trong khâu tính tiền sử dụng đất, giúp doanh nghiệp tiết kiệm được chi phí tài chính và chi phí quản lý dự án. Từ đó giảm một phần áp lực giá bán ra của sản phẩm nhà đất.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, đánh giá sơ bộ nhóm có ảnh hưởng nhiều là đối tượng chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, đối chiếu với pháp luật đất đai năm 2013 với pháp luật đất đai năm 2024: các trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất; trường hợp diện tích vượt hạn mức thì thu theo bảng giá đất năm 2005.

“Bảng giá đất dự kiến điều chỉnh thực chất đang đưa giá đất theo quy định từng bước tiệm cận với mặt bằng chung của thị trường, góp phần tích cực cho sự công bằng, minh bạch cho các nhóm sử dụng đất và tránh thất thu cho ngân sách nhà nước”, lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định.