Theo khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường, năm 2025, thị trường bán lẻ tại các trung tâm thương mại trọng điểm ở TP.HCM và Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái ổn định, bất chấp bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động. Sức cầu trên hai thị trường lớn nhất cả nước được nâng đỡ chủ yếu bởi sự mở rộng của các thương hiệu phong cách sống, ẩm thực, đồ uống (F&B) và giải trí, phản ánh rõ xu hướng chuyển dịch từ mua sắm thuần túy sang bán lẻ gắn với trải nghiệm.
Khách hàng mua sắm tại trung tâm thương mại Vincom Lê Thánh Tôn (TP.HCM). Ảnh: Thục Vy.
Dữ liệu của JLL Vietnam cho thấy, đến cuối năm 2025, tổng nguồn cung bán lẻ trọng điểm tại TP.HCM và Hà Nội đạt khoảng 1,338 triệu m² sàn cho thuê. Đây là nhóm trung tâm thương mại có vị trí tốt, chất lượng quản lý cao và cơ cấu khách thuê đa dạng, đóng vai trò dẫn dắt mặt bằng thị trường.
Tại TP.HCM, tổng diện tích hấp thụ thuần trong năm đạt khoảng 12.000 m², trong đó riêng quý 4/2025 đóng góp gần 8.000 m², cho thấy nhu cầu thuê tăng mạnh vào giai đoạn cao điểm cuối năm. Khu trung tâm tiếp tục là điểm đến của các thương hiệu quốc tế cao cấp, với nhiều thương hiệu mở mới và chuẩn bị gia nhập, góp phần củng cố vị thế của trục bán lẻ trung tâm.
Ở khu vực ngoài trung tâm, các chuỗi phong cách sống tiếp tục mở rộng nhanh, cùng với sự gia tăng hiện diện của các thương hiệu châu Á. Ngành thời trang cũng ghi nhận những thương vụ thuê mặt bằng lớn tại các trung tâm thương mại quy mô, cho thấy nhu cầu đối với không gian bán lẻ kết hợp trải nghiệm vẫn duy trì tích cực.
Về nguồn cung, năm 2025 TP.HCM chỉ ghi nhận một dự án bán lẻ trọng điểm mới gia nhập thị trường. Điều này khiến thị trường thiên về tái cấu trúc hơn là mở rộng. Tỷ lệ trống khu trung tâm tăng theo năm nhưng đã giảm so với quý trước, phản ánh khả năng hấp thụ tích cực. Trong khi đó, khu ngoài trung tâm tiếp tục vận hành hiệu quả với tỷ lệ trống duy trì ở mức thấp. Giá chào thuê gộp tầng trệt khu trung tâm đạt trung bình 235,9 USD/m²/tháng, trong khi các quận ven trung tâm đạt khoảng 66 USD/m²/tháng.
Tại Hà Nội, quý IV/2025 ghi nhận gần 3.400 m² diện tích hấp thụ thuần, chủ yếu đến từ khu ngoài trung tâm. Tính chung cả năm, sau khi loại trừ yếu tố một trung tâm thương mại lớn tạm đóng cửa để cải tạo, tổng diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 5.000 m².
Hoạt động thuê mới tập trung vào các chuỗi bán lẻ châu Á và các mô hình giải trí, phong cách sống. Một số thương hiệu mới gia nhập các trung tâm thương mại lớn cho thấy nhu cầu về không gian trải nghiệm tiếp tục mở rộng, đặc biệt tại các khu đô thị mới và khu dân cư đông đúc.
Nhận định về triển vọng, thị trường bán lẻ tại TP.HCM, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc, Trưởng bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho rằng, dự báo thị trường sẽ duy trì trạng thái ổn định về nguồn cung trong năm 2026, tạo điều kiện để các trung tâm thương mại tập trung nâng cấp không gian, đổi mới mô hình vận hành và gia tăng yếu tố trải nghiệm. Giá thuê tại các dự án có vị trí và chất lượng tốt có thể tăng nhẹ. Các ngành hàng F&B, phong cách sống và mô hình hướng đến giới trẻ, gia đình và trẻ em được kỳ vọng tiếp tục là động lực chính của sức cầu.
