Nguồn cung sơ cấp giảm
Báo cáo Bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý I/2026 của DKRA Consulting cho thấy, ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp trong quý I/2026 ghi nhận giảm nhẹ 1% so với quý trước. Theo đó, phần lớn nguồn cung tập trung ở những dự án cũ đã mở bán trước đó với tỷ trọng đạt khoảng 95%. Sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% trên tổng cung sơ cấp và giảm khoảng 50% so với quý IV/2025.
Thị trường bất động sản phía Nam đối mặt với áp lực thanh khoản trong quý I/2026. Ảnh: Thục Vy.
Tại thị trường phía Nam, Long An (cũ, nay là Tây Ninh) tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, trở thành tâm điểm tiêu thụ khi chiếm đến 70% trên tổng lượng tiêu thụ sơ cấp. Đồng thời, khu vực này cũng chiếm toàn bộ 100% tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong quý I/2026. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao do tác động của chi phí đầu vào cũng như tình trạng khan hiếm nguồn cung mới và sự chênh lệch “cung - cầu” trên thị trường.
Ở thị trường thứ cấp, ghi nhận mức giá tăng trung bình phân khúc đất nền khoảng 3% so với quý IV/2025 và khoảng 18% so với cùng kỳ quý I/2025. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ việc khan hiếm nguồn cung mới; tốc độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm (Vành Đai 3, Vành Đai 4, Sân bay Long Thành, cao tốc...); cùng với định hướng nâng cấp một số địa phương lên thành phố trực thuộc Trung ương... đã mang đến những tác động tích cực lên sự tăng trưởng của thị trường.
Dự báo trong quý II/2026, nguồn cung mới duy trì ở mức khiêm tốn với khoảng 300 - 400 sản phẩm được mở bán. Theo đó, nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Các khu vực có lợi thế về quỹ đất lớn, dư địa tăng giá, hệ thống hạ tầng kết nối thuận lợi tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung thị trường.
Về sức cầu, giao dịch thị trường sẽ mang tính chọn lọc và tập trung chủ yếu ở nhóm dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý,... được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính trên thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào, cũng như tình trạng chênh lệch “cung - cầu”. Bên cạnh đó, các khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ tốc độ phát triển của hệ thống hạ tầng kết nối sẽ duy trì được đà tăng giá nổi bật so với mặt bằng chung.
Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp ghi nhận giảm 25% so với quý trước. TP.HCM tiếp tục là địa phương dẫn đầu, chiếm khoảng 91% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Phân khúc căn hộ hạng B dẫn đầu, chiếm 41% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, tập trung tại Bình Dương (cũ) và các tỉnh giáp ranh trong khi căn hộ hạng A giữ vai trò chủ đạo tại khu vực TP.HCM (cũ).
Nguồn cung mới đưa ra thị trường đạt khoảng 6.500 căn, sụt giảm 41% so với quý trước, trong đó Bình Dương (cũ) chiếm đến 71% tổng số căn hộ được mở bán ra thị trường trong quý. Sức cầu chung thị trường sơ cấp ghi nhận giảm 36% so với quý trước, lượng tiêu thụ tập trung tại Bình Dương (cũ), chiếm hơn 63% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.
Thị trường bất động sản tiếp tục "thanh lọc"
Các chuyên gia của DKRA Consulting cho rằng, quý II/2026 sẽ là giai đoạn "thanh lọc" mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Theo đó, những dự án có pháp lý hoàn thiện và hạ tầng tốt sẽ chiếm ưu thế trong mắt các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính. Các chủ đầu tư thận trọng hơn trong quyết định mở bán sản phẩm giữa bối cảnh "nghẽn" room tín dụng, lãi suất tăng cao, các bất ổn địa chính trị trên thế giới diễn biến phức tạp.
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TP.HCM trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường khu vực vùng ven. Sức cầu thị trường khó có những chuyển biến tích cực trong ngắn hạn, phần lớn do lãi suất tăng và người mua gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay mua bất động sản.
Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng trước các áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án. Thanh khoản thị trường tập trung ở các dự án thuộc đại đô thị quy mô lớn, được đầu tư bài bản bởi những chủ đầu tư có bề dày kinh nghiệm phát triển dự án. Các khu vực có lợi thế về quỹ đất lớn, dư địa tăng giá, hệ thống hạ tầng kết nối thuận lợi tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung.
Đồng thời, giao dịch trên thị trường sẽ mang tính chọn lọc và tập trung chủ yếu ở nhóm dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao do ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào, cũng như tình trạng chênh lệch “cung - cầu”. Thị trường thứ cấp duy trì xu hướng phục hồi trong bối cảnh thị trường ngày càng khan hiếm nguồn cung mới. Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn khi room tín dụng hạn chế, lãi suất vay mua bất động sản vẫn ở mức cao, xung đột địa chính trị kéo dài.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, thị trường tiếp tục chịu tác động từ lãi suất, tín dụng và các yếu tố kinh tế vĩ mô, do đó thanh khoản khó có sự cải thiện rõ rệt trong ngắn hạn, trong khi mặt bằng giá vẫn chịu áp lực duy trì ở mức cao. Thanh khoản thị trường đang duy trì tính chọn lọc, giao dịch phân bổ chủ yếu ở nhóm các dự án lớn, pháp lý minh bạch, được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính.
