Nhiều thương vụ M&A lớn
Theo nhận định của các chuyên gia, khác với giai đoạn trước đó khi thị trường gặp khó khăn do các rào cản về thủ tục hành chính, năm nay thị trường bất động sản đã chứng kiến việc giải quyết nhiều điểm nghẽn pháp lý cùng với sự rõ ràng hơn trong quy hoạch, tạo điều kiện cho nguồn cung gia tăng và thúc đẩy tinh thần hợp tác giữa các bên trong ngành.
Thị trường bất động sản năm 2025 đang phục hồi khi nhiều điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, quy hoạch minh bạch hơn và hoạt động M&A sôi động trở lại. Ảnh: Thục Vy.
Trong bối cảnh tài chính thắt chặt, các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang chiến lược M&A như giải pháp then chốt để duy trì đà phát triển. Đồng thời, nhiều tập đoàn sau quá trình tái cơ cấu đã tích cực mở rộng danh mục bất động sản thông qua các thương vụ sáp nhập và mua lại.
Những thương vụ nổi bật ở các doanh nghiệp ngoại có thể kể đến như: UOA Group (Malaysia) chi 68 triệu USD để thâu tóm một doanh nghiệp sở hữu khu đất hiếm hơn 2.000 m2 tại trung tâm TP.HCM. Hay Skyworld (Maylaysia) cũng chi ra 34 triệu USD mua lại quỹ đất hơn 9.400 m2 đã hoàn thiện pháp lý ở khu vực phường Lái Thiêu, dự kiến phát triển chung cư cao cấp...
Đáng chú ý, các doanh nghiệp nội địa cũng tham gia tích cực trên thị trường M&A. Điển hình là Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt liên tiếp công bố các thương vụ mới, như nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của Đại Quang Minh tại Công ty AKYN, chủ đầu tư dự án khu đất 239 Cách Mạng Tháng Tám có tổng vốn dự kiến 5.500 tỷ đồng. Trước đó, Phát Đạt chuyển nhượng 99% Công ty Bắc Cường - chủ sở hữu khu đất vàng mặt tiền đường Trần Phú (Đà Nẵng) với giá tối thiểu 1.100 tỷ đồng.
Trong khi đó SonKim Land hoàn tất việc thâu tóm khu đất vàng gần 10 ha trên trục Mai Chí Thọ - nơi từng triển khai dự án Saigon Broadway do Tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư. Chủ đầu tư Gateway Thủ Thiêm - thành viên của Hướng Việt Holdings đã mua 42% cổ phần Công ty Nam Rạch Chiếc từ Keppel với giá 2.612 tỷ đồng…
Số liệu từ Cục Thống kê và Bộ Tài chính cho thấy, lĩnh vực bất động sản đã hấp thụ 2,75 tỷ USD từ đầu tư trực tiếp nước ngoài, tương đương gần 1/5 tổng nguồn vốn FDI, với mức giải ngân thực tế lên tới 1,5 tỷ USD trong 10 tháng vừa qua.
Dòng vốn đầu tư ngoại đã tập trung đáng kể vào những dự án có tính minh bạch cao về mặt pháp lý, đặc biệt là những quỹ đất thương mại đã được chấp thuận quy hoạch, có giấy tờ quyền sử dụng đất và lộ trình hoàn thành xây dựng rõ ràng.
Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, các thương vụ M&A có thông tin được công bố trong 11 tháng đầu năm 2025, tổng khối lượng giao dịch lũy kế đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Tuy nhiên, nếu bao gồm cả các giao dịch chưa được công bố chính thức thì khối lượng giao dịch ước tính cao hơn rất nhiều.
Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản nhà ở dẫn đầu khi chiếm tỷ trọng hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A. Các phân khúc khác như bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng lần lượt chiếm tỷ trọng khoảng 17,7% và 5,3%. Lĩnh vực Trung tâm dữ liệu cũng nổi lên như một trong những thị trường ngách tiềm năng, chiếm tỷ trọng giao dịch M&A ở mức 3,3%.
Số liệu từ Cục Thống kê và Bộ Tài chính cho thấy, lĩnh vực bất động sản đã hấp thụ 2,75 tỷ USD từ đầu tư trực tiếp nước ngoài, tương đương gần 1/5 tổng nguồn vốn FDI, với mức giải ngân thực tế lên tới 1,5 tỷ USD trong 10 tháng vừa qua.
Động lực thúc đẩy thị trường M&A
Theo đánh giá của JLL Việt Nam, chính sách cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại từ tháng 4/2025 đã mở ra cơ hội lớn cho việc chuyển đổi mục đích từ đất công nghiệp, nông nghiệp. Điều này sẽ thúc đẩy mạnh các thương vụ M&A trong phân khúc nhà ở, nơi đang có tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài và tỷ lệ hấp thụ cao.
Trong đó, phân khúc văn phòng thể hiện sự phân hóa rõ rệt. TP.HCM đang thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng với tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê tăng mạnh, trong khi Hà Nội chứng kiến làn sóng FDI mạnh từ các nhà đầu tư quốc tế. Đối với lĩnh vực khách sạn, lợi suất đầu tư kỳ vọng ước tính ở mức 8-9% trong năm nay, với tổng khối lượng giao dịch M&A ước tính đạt mức 125 triệu USD.
Tổng khối lượng giao dịch M&A của phân khúc bất động sản công nghiệp lũy kế 11 tháng đầu năm đạt khoảng 74 triệu USD. Thay vì chỉ thuê đất để tự xây dựng, các nhà đầu tư hiện tại ngày càng ưa chuộng mô hình mua lại các khu công nghiệp có sẵn hạ tầng rồi mở rộng thêm giai đoạn mới. Cách tiếp cận này giúp tiết kiệm thời gian triển khai, đảm bảo chất lượng hạ tầng và giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Sự xuất hiện của các sản phẩm đầu tư đa dạng như quỹ đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, và các phân khúc chuyên biệt như kho lạnh và trung tâm dữ liệu đang tạo ra cơ hội M&A phong phú.
"Cải cách chính sách pháp lý nổi lên như yếu tố quyết định, với việc ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 mở ra kỷ nguyên mới cho thị trường từ tháng 4/2025, cho phép nhà đầu tư linh hoạt chuyển đổi các loại đất phi nông nghiệp thành dự án nhà ở thương mại. Cùng với đó, Nghị quyết 68 đã tạo nền tảng vững chắc để kinh tế tư nhân phát triển mạnh mẽ, đồng thời Chính phủ tích cực hoàn thiện hành lang pháp lý và đổi mới cơ chế huy động vốn", JLL Việt Nam khẳng định.
Song song đó, nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp cũng đóng vai trò then chốt. Nhiều công ty trong nước phải đối mặt với thách thức thanh khoản và nợ xấu tích tụ từ giai đoạn tăng trưởng “nóng” 2020-2022, buộc họ tìm kiếm các giải pháp M&A để tái tổ chức tài chính và hoàn thiện pháp lý dự án.
Ngoài ra, chính sách tiền tệ ổn định với mức lãi suất cho vay trung bình 7-9%, thấp hơn so với giai đoạn những năm trở lại đây, đã tạo ra môi trường thuận lợi cho việc tiếp cận vốn. Lãi suất ưu đãi này không chỉ giúp cân bằng khả năng cạnh tranh giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế mà còn khuyến khích dòng vốn dài hạn đổ vào thị trường.
Nhiều chuyên gia cho rằng, tính minh bạch pháp lý đã trở thành yếu tố không thể thương lượng trong mọi quyết định đầu tư. Các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến những dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh và sẵn sàng triển khai ngay lập tức, thậm chí sẵn sàng “xuống tiền” nhanh hơn cho những tài sản có "độ sạch" cao để đổi lại sự an toàn về mặt pháp lý và rút ngắn thời gian đầu tư.
Đồng thời, tiêu chí phát triển bền vững và thân thiện môi trường cũng được đặt lên hàng đầu, đặc biệt từ các quỹ đầu tư châu Âu và Bắc Mỹ tuân thủ nghiêm ngặt chuẩn mực ESG. Trong bối cảnh Việt Nam cam kết mạnh mẽ với mục tiêu Net Zero, họ tìm kiếm những dự án có khả năng thích ứng khí hậu, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn xanh quốc tế.
