Triển khai định danh bất động sản và định danh môi giới theo lộ trình mới được xem là bước quan trọng trong xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường, minh bạch hóa thông tin, chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới. Tuy nhiên, việc định danh bất động sản đã gây ảnh hưởng lớn đến tâm lý nhà đầu tư nhất là trong bối cảnh thanh khoản thị trường yếu do lãi suất tăng cao.
Bước tiến minh bạch hóa thị trường
Lĩnh vực đất đai đang có bước tiến lớn trong quá trình số hóa như đồng bộ hóa dữ liệu đất đai; gắn QR code cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; cấp mã định danh điện tử riêng cho bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Tức là mỗi căn nhà (chung cư hoặc nhà riêng lẻ) và bất động sản trong công trình xây dựng sẽ có một "căn cước số" riêng, tích hợp đầy đủ thông tin pháp lý, tình trạng sử dụng và lịch sử giao dịch.
Tiến trình chuyển đổi số được đẩy mạnh, nền tảng dữ liệu tập trung được kỳ vọng sẽ không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý mà còn góp phần định hình lại cách thức vận hành của thị trường theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn.
Thị trường bất động sản đang được số hóa mạnh mẽ. Ảnh: Thùy Linh.
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường bất động sản. Việc đồng bộ hóa dữ liệu trên phạm vi toàn quốc sẽ cải thiện đáng kể khả năng quản lý của cơ quan chức năng đối với quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu và các hoạt động giao dịch. Đồng thời, việc định danh bất động sản là nền tảng kỹ thuật quan trọng để triển khai hiệu quả Luật Đất đai mới, đặc biệt trong các lĩnh vực định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch.
Bên cạnh đó, việc xây dựng mã định danh riêng cho từng bất động sản có thể được xem như việc thiết lập “hồ sơ điện tử” cho mỗi tài sản. Trong dài hạn, cơ chế này giúp tăng tính minh bạch cho thị trường thứ cấp, đặc biệt trong phân khúc nhà ở đô thị, khi thông tin về lịch sử sở hữu, giao dịch và tình trạng pháp lý được lưu trữ và truy xuất một cách nhất quán.
Thị trường “ngấm” chính sách
Các chính sách mới được ban hành đã tác động lớn đến tâm lý các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng từ giữa năm 2025, thanh khoản thị trường tiếp tục giảm mạnh từ cuối năm 2025. Đặc biệt, sau khi các ngân hàng thương mại có động thái tăng mạnh lãi suất cho vay bất động sản từ mức 7-8%/năm lên 13-14%/năm.
Tại các xã thuộc địa bàn huyện Hoài Đức (cũ) nơi tập trung nhiều đại dự án lớn như dự án Vườn Cam, An Lạc Symphony, Vân Canh giá nhà giảm 8- 10%. Tại các xã huyện Gia Lâm, quận Long Biên (cũ) như dự án đấu giá TSQ; dự án khu nhà ở Cổ Bi, dự án Thượng Thanh giá nhà cũng giảm 300-500 triệu đồng/căn nhưng không có người mua. Đối với phân khúc chung cư cao cấp tại Hà Nội, thanh khoản kém, giá bán giảm 200-300 triệu đồng/căn. Dự kiến, giá chung cư sẽ hạ nhiệt trong thời gian tới khi nguồn cung lớn dự án chung cư tiếp tục ra hàng trong năm 2026-2027.
Ông Nguyễn Hồng Tuấn, Giám đốc công ty Bất động sản Hà Nội cho biết, các nhà đầu tư bất động sản lớn thường nắm giữ rất nhiều nhà, đất. Khi Nhà nước chính thức định danh bất động sản khiến nhiều người không khỏi lo lắng. Phần đa muốn bán ra để cơ cấu lại tài sản cần nắm giữ. Dẫn đến lượng hàng bán ra khá lớn trong khi chính sách tín dụng thắt chặt khiến thị trường không có thanh khoản. Tình trạng cắt lỗ bất động sản đã bắt đầu xuất hiện. Đặc biệt, tại các dự án thu hút nhiều nhà đầu tư sử dụng chính sách hỗ trợ lãi suất, sắp đến thời điểm tất toán. Tuy nhiên, đây là thời điểm quá độ của thị trường khi các chính sách mới bắt đầu được triển khai. Việc minh bạch hóa là cần thiết để tiến tới thị trường phát triển lành mạnh, ổn định.
Việc định danh bất động sản đã khiến nhà đầu tư thận trọng hơn dẫn đến thanh khoản thị trường giảm mạnh. Tuy nhiên về dài hạn, đây là giải pháp giúp thị trường minh bạch hơn, người dân có thể tra cứu pháp lý hạn chế rủi ro như vướng quy hoạch, tranh chấp hay dự án chưa đủ điều kiện. Song song đó, việc định danh môi giới, gắn mã chứng chỉ hành nghề sẽ nâng cao chất lượng, kỷ cương đối với các môi giới bất động sản, hạn chế “thổi giá”. Khi dữ liệu được số hóa, cơ quan quản lý có cơ sở hoạch định chính sách, điều tiết cung cầu, phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững hơn.
Theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, khoảng 75% giao dịch trên thị trường đến từ người mua căn nhà thứ 2 trở lên. Trong đó, 10% nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Việc định danh bất động sản khiến nhà đầu tư muốn bán hàng ra để cơ cấu lại tài sản.
