Nguy cơ thị trường "đóng băng"
Thị trường bất động sản giai đoạn từ năm 2022 đến đầu năm 2024 đã trải qua một thời kỳ vô cùng khó khăn, được ví như một đợt "thanh lọc" mạnh mẽ. Các vướng mắc pháp lý, nguồn cung sơ cấp sụt giảm mạnh, thanh khoản chậm, siết tín dụng và lãi suất cao … khiến thị trường gần như “bất động”. Gần đây, lãi suất cho vay bất động sản tiếp tục tăng cao, lên đến 14 - 15%/năm, các hợp đồng cũ còn bị điều chỉnh cao hơn. Đáng lo ngại hơn là vay mua bất động sản, đầu tư hay cho nhu cầu ở thực không hề đơn giản. Tình trạng này xuất phát từ việc siết cho vay bất động sản để kiểm soát tín dụng an toàn, hiệu quả của Ngân hàng Nhà nước.
Chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản lo ngại thị trường bất động sản "đóng băng" do siết tín dụng. Ảnh: Độc Lập.
Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, năm 2025 tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%, nhưng nếu tính đầy đủ các khoản vay tiêu dùng có liên quan đến bất động sản, mức tăng thực tế có thể lên tới 28 - 30%.
Trước thực tế tín dụng bất động sản tăng cao, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Đây được xem là bước đi nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng nhanh trở lại sau giai đoạn trầm lắng. Ngay sau chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, một số ngân hàng đã tạm dừng cho vay bất động sản, lãi vay mua nhà đất cũng tăng vọt...
Tại hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" diễn ra tại TP.HCM mới đây, nhiều chuyên gia cho rằng, việc siết tín dụng với bất động sản, một ngành kinh tế mà tự thân nó đóng góp khoảng 12% GDP đất nước và là đầu vào - đầu ra của hơn 40 lĩnh vực khác nhau như xây dựng, nội thất, vận tải, nguyên vật liệu… chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng của bất động sản nói riêng cũng như tăng trưởng kinh tế đất nước nói chung.
Khi tín dụng bất động sản hãm phanh, thị trường ngay lập tức sẽ có phản ứng. Đầu tiên là lãi vay bất động sản tăng mạnh, kéo mặt bằng lãi suất chung lên cao và cuộc chạy đua huy động kéo dài trong suốt quý I/2026 mà chính Ngân hàng Nhà nước đã phải có công văn cảnh báo. Tiếp theo, là thị trường bất động sản vừa mới phục hồi lại rơi vào nguy cơ đóng băng. Lịch sử bất động sản đã chứng minh, đóng băng thì dễ nhưng phá băng thì không hề đơn giản, lần nào cũng mất vài năm và tốn nhiều công sức, thời gian, tiền bạc.
Chính sách tín dụng rất quan trọng đối với cả nền kinh tế, không chỉ riêng bất động sản. Ảnh: Thục Vy.
Tín dụng là “mạch máu” của bất động sản
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, chính sách tín dụng rất quan trọng đối với cả nền kinh tế, không chỉ riêng bất động sản. Trong 21 ngành kinh tế được phân loại ở bậc 1 - quan trọng nhất của nền kinh tế - có ngành kinh doanh bất động sản. Năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng 19%, thì bất động sản hơn 24%. Bao giờ tăng trưởng tín dụng bất động sản cũng cao hơn cả ngành, nên việc 2026 đưa ra quy định tín dụng bất động sản không tăng cao hơn mức chung của ngành khiến những doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay không được giải ngân, doanh nghiệp đang được giải ngân thì không được giải ngân tiếp, cá nhân tiếp cận vốn khó khăn.
Do đó, ông Châu đề xuất cần có chính sách tín dụng phù hợp cho bất động sản, cả người mua và các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp để góp phần hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số trong năm nay.
Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Eras Land, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, biến động lãi suất và chính sách tín dụng đang tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà khiến thị trường gặp nhiều khó khăn.
“Bất động sản là ngành có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, liên quan đến hơn 20 lĩnh vực khác và từng đóng góp mức tăng trưởng hai con số trong một số giai đoạn. Tuy nhiên, thị trường này phụ thuộc rất lớn vào tín dụng, đặc biệt là lãi suất. Thực tế cho thấy, phần lớn người mua nhà phải vay ngân hàng với tỷ lệ khoảng 70% giá trị tài sản, thời hạn vay kéo dài 10-20 năm. Trong giai đoạn đầu, lãi suất thường được cố định ở mức thấp, nhưng sau đó sẽ điều chỉnh theo thị trường. Điều này tạo áp lực rất lớn lên người vay khiến nhiều hộ gia đình gặp khó trong việc duy trì dòng tiền trả nợ” Bà Hương phân tích,
Bà Hương kỳ vọng, các cơ quan quản lý sẽ sớm có những điều chỉnh phù hợp trong chính sách tín dụng nhằm vừa kiểm soát rủi ro, vừa tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định và bền vững. Ngay từ đầu quý 2, nếu có những điều chỉnh kịp thời, thị trường sẽ có cơ hội phục hồi tốt hơn, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực của người dân.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Eras Land kỳ vọng các cơ quan quản lý sẽ sớm có những điều chỉnh phù hợp trong chính sách tín dụng. Ảnh: Độc Lập.
Ông Trần Việt Anh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu Tư SCC (SCCI) cho rằng, cơ quan quản lý cần phân loại tín dụng bất động sản theo mục tiêu sử dụng, ưu tiên cho bất động sản công nghiệp, logistics. Bên cạnh đó, thiết kế cơ chế tín dụng dài hạn, phù hợp chu kỳ đầu tư. Quan trọng là kiểm soát tín dụng dựa trên chất lượng dự án và năng lực doanh nghiệp, không cào bằng. Cuối cùng là cần nhìn nhận bất động sản nói chung như hạ tầng kinh tế, tương tự giao thông hay năng lượng”, ông Trần Việt Anh đề xuất.
Bàn về giải pháp dòng vốn cho bất động sản, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân - Phó Chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM cho biết, Trung tâm Tài chính quốc tế được kỳ vọng sẽ mở ra kênh dẫn vốn mới cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Trung tâm này sẽ áp dụng cơ chế thử nghiệm có kiểm soát (sandbox), cho phép doanh nghiệp triển khai các mô hình huy động vốn mới như token hóa bất động sản hay phát hành tài sản số gắn với dự án.
Ngoài ra, nhà đầu tư quốc tế và Việt kiều khi tham gia trung tâm sẽ được giao dịch bằng đô la Mỹ và hưởng cơ chế dòng vốn linh hoạt. Các chính sách đang được nghiên cứu để hút nguồn vốn trung và dài hạn, qua đó giúp thị trường giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Ông Trần Việt Anh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu Tư SCC (SCCI) nhận định, vốn tín dụng cho bất động sản nếu buông lỏng sẽ thành rủi ro nhưng nếu kiểm soát quá sẽ thành điểm nghẽn. Việt Nam cần thống nhất quan điểm coi bất động sản là động lực tăng trưởng, nhất là bất động sản công nghiệp, logistics. Từ đó, nhận diện vấn đề không phải siết hay nới mà là định hướng dòng vốn.
