Hà Nội ‘vẽ’ dự án, dọn đường cho doanh nghiệp thâu tóm ‘đất vàng’?

Dự án “đầu voi đuôi chuột”

Trong bài viết Lách luật để đấu giá đất không cần xây dựng hạ tầng?, Báo Nông nghiệp và Môi trường đã phản ánh những bất thường, dấu hiệu lách luật của UBND huyện Thanh Trì trong việc tổ chức đấu giá ô đất B1-1 xã Tứ Hiệp.

Cụ thể, năm 2017, UBND huyện Thanh Trì phê duyệt chủ trương xây dựng hạ tầng kỹ thuật để đấu giá quyền sử dụng đất tại ô đất B1-1 xã Tứ Hiệp với tổng mức đầu tư (khái toán) là gần 15 tỷ đồng từ nguồn ngân sách huyện. Diện tích khu đất rộng khoảng 7.300 m2.

Năm 2018, lợi dụng sự không thống nhất giữa các quy định của TP. Hà Nội và Luật Đất đai 2013, UBND huyện Thanh Trì ban hành quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án này theo hướng: không thực hiện xây dựng hạ tầng kỹ thuật mà chỉ giải phóng mặt bằng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư. Chi phí giải phóng mặt bằng và các chi phí khác được điều chỉnh giảm xuống còn gần 6 tỷ đồng.

Như vậy, mục đích của việc điều chỉnh này là để thực hiện một dự án đầu tư khác trên ô đất B1-1 xã Tứ Hiệp. Năm 2021, ông Dương Đức Tuấn, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở thấp tầng tại khu đất này. Vốn đầu tư dự án ban đầu là 342,7 tỷ đồng (bao gồm cả tiền sử dụng đất) nhưng sau đó được điều chỉnh xuống còn hơn 200 tỷ đồng (chưa bao gồm tiền sử dụng đất).

Dự án của TP. Hà Nội nghe qua tưởng chừng cũng "hoành tráng" với tổng vốn đầu tư hơn 200 tỷ đồng nhưng đi sâu vào tìm hiểu, phóng viên nhận thấy nhiệm vụ của nhà đầu tư cũng chỉ là xây dựng hạ tầng kỹ thuật để sau đó phân lô, bán nền. Cụ thể, nhà đầu tư có trách nhiệm xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 được UBND huyện Thanh Trì phê duyệt và bàn giao lại cho địa phương quản lý. Đối chiếu Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 được UBND huyện Thanh Trì phê duyệt, cả khu đất được chia thành 38 lô đất ở với diện tích trung bình khoảng 100 m2/lô.

Vấn đề ở chỗ, cùng bản chất là xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhưng năm 2017, huyện Thanh Trì chỉ dự toán hết khoảng 15 tỷ đồng ₫ến năm 2021, TP. Hà Nội lại “vẽ” thành dự án với tổng vốn đầu tư lên tới hơn 200 tỷ đồng? Không rõ với nhiệm vụ chỉ là xây dựng hạ tầng, nhà đầu tư phải làm gì để hợp lý hóa hết hơn 200 tỷ đồng mà TP. Hà Nội đã phê duyệt?

Bên cạnh đó, nếu cùng bản chất là xây dựng hạ tầng kỹ thuật để đấu giá đất thì tại sao TP. Hà Nội không yêu cầu UBND huyện Thanh Trì tự đầu tư xây dựng rồi tổ chức đấu giá như bao địa phương khác mà phải vòng vèo, “vẽ” dự án như vậy? Phải chăng đây là bước dọn đường để giúp doanh nghiệp thâu tóm “đất vàng” ngay tại trung tâm huyện Thanh Trì?

Giá khởi điểm quá thấp?

Ngày 03/1/2025, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 13/QĐ-UBND phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tại ô đất B1-1 xã Tứ Hiệp. Mức giá khởi điểm là hơn 85,8 triệu đồng/m2 đất ở.

Tại quyết định này, TP. Hà Nội yêu cầu Công ty cổ phần Thẩm định giá và thương mại VIC: chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thuân thủ nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá; kết quả thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin, tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất, tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn định giá đất.

Tìm hiểu của phóng viên thấy rằng, ô đất B1-1 xã Tứ Hiệp nằm ở vị trí đắc địa, ngay tại ngã 5 đường Nguyễn Bặc, cách Hồ Gươm chừng 10 km và ở vị trí trung tâm của huyện Thanh Trì. Hiện nay, giá đất mặt đường Nguyễn Bặc đang được rao bán trên trang batdongsan.com.vn quanh mức giá từ 220 – 230 triệu đồng/m2. Cách khu đất này khoảng 2 km về phía ngoại ô, giá đất tại Khu đất đấu giá Tứ Hiệp cũng được rao bán trên các trang như: batdongsan.com.vn, alonhadat… quanh mức từ 150-210 triệu đồng/m2.

Hiện nay, quy định của Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành đều nêu bật nguyên tắc trong xác định giá đất là phải theo nguyên tắc thị trường hoặc lấy giá thị trường làm cơ sở so sánh để xây dựng giá đất. Trong khi mức giá quanh khu vực có cùng đặc điểm, vị trí địa lý… đều neo cao quanh mức từ 200 triệu đồng/m2 trở lên thì việc TP. Hà Nội xác định mức giá khởi điểm ô đất B1-1 chỉ hơn 85 triệu đồng/m2 liệu đã hợp lý?

Trao đổi về nội dung này, luật sư Vũ Anh Tuấn, Văn phòng luật sư Trung Hòa cho biết: “Theo quy định của Luật Đất đai, giá đất cụ thể dùng để tính giá khởi điểm trong đấu giá phải phản ánh giá trị thực tế của quyền sử dụng đất tại thời điểm đấu giá, bao gồm các yếu tố như vị trí, kết nối hạ tầng, khả năng sinh lời, điều kiện sử dụng... Trường hợp khu đất chưa có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ (như đường giao thông, thoát nước, chiếu sáng...) thì giá đất khởi điểm thường sẽ bị định giá thấp hơn khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh. Do đó, nếu không xây dựng hạ tầng trước khi đấu giá mà không có cơ chế kiểm soát, quản lý việc thực hiện hạ tầng sau đấu giá thì việc xác định giá đất có thể không phản ánh đúng giá trị thực tế, gây thất thoát ngân sách nhà nước và ảnh hưởng đến tính minh bạch của quá trình đấu giá”.