Gỡ ‘điểm nghẽn’ đất đai, khơi thông nguồn lực phát triển

Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội đã chính thức có hiệu lực, đánh dấu một bước điều chỉnh quan trọng trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024. Không chỉ là một văn bản sửa đổi, bổ sung kỹ thuật, Nghị quyết này được kỳ vọng sẽ trực tiếp tháo gỡ những “điểm nghẽn” đã tồn tại dai dẳng trong quản lý, sử dụng đất đai, lĩnh vực vốn được coi là nguồn lực đặc biệt quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội.

Từ những vướng mắc thực tiễn đến điều chỉnh chính sách

Theo bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), Nghị quyết 254/2025/QH15 được xây dựng trên cơ sở tổng kết thực tiễn hơn một năm thi hành Luật Đất đai 2024. Quá trình triển khai cho thấy, dù luật mới đã tạo ra nhiều chuyển biến tích cực, song vẫn còn những nội dung chưa theo kịp yêu cầu thực tiễn, nhất là trong xử lý các tồn đọng kéo dài từ giai đoạn trước.

Một điểm đáng chú ý của Nghị quyết là quy định rõ: trong trường hợp nội dung của Luật Đất đai và Nghị quyết có quy định khác nhau thì được áp dụng theo Nghị quyết. Cách tiếp cận này thể hiện tinh thần linh hoạt, ưu tiên tháo gỡ vướng mắc thực tế, tránh tình trạng “chờ sửa luật” khiến nguồn lực đất đai tiếp tục bị ách tắc.

Bà Mỹ cho biết, để Luật Đất đai 2024 đi vào cuộc sống, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành 11 nghị định hướng dẫn thi hành và 1 nghị quyết. Cùng với đó, Quốc hội ban hành 3 nghị quyết quan trọng gồm Nghị quyết 170/2024/QH15, Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị quyết 254/2025/QH15.

Chuỗi văn bản này đã từng bước hoàn thiện hành lang pháp lý, giải quyết những “điểm nghẽn” lớn trong quản lý và sử dụng đất đai, tạo sự thống nhất, đồng bộ trong tổ chức thực hiện từ Trung ương đến địa phương. Trong đó, Nghị quyết 254 được xem là mảnh ghép quan trọng, giúp khép kín những khoảng trống chính sách còn tồn tại.

Mở rộng phạm vi áp dụng: Không còn “đặc thù cục bộ”

Một trong những điểm mới đáng chú ý của Nghị quyết 254 là mở rộng phạm vi, đối tượng áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết 170/2024/QH15. Nếu trước đây, các cơ chế này chủ yếu áp dụng cho các dự án, khu đất có vướng mắc tại Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Khánh Hòa, thì nay được mở rộng cho các dự án tương tự trên phạm vi toàn quốc.

Cách làm này cho thấy tư duy đổi mới, không né tránh những tồn tại kéo dài, đồng thời tránh tình trạng “xin – cho” hay áp dụng chính sách theo từng địa phương riêng lẻ. Quan trọng hơn, mục tiêu cuối cùng vẫn là khơi thông nguồn lực đất đai, hạn chế lãng phí tài sản công, đưa các dự án bị “đắp chiếu” nhiều năm sớm trở lại quỹ đạo phát triển.

Nghị quyết 254/2025/QH15 tập trung vào 5 nhóm nội dung lớn: thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; phương thức tiếp cận đất đai; quỹ đất thanh toán dự án BT; tài chính đất đai và giá đất; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và xử lý chuyển tiếp.

Đổi mới cách tiếp cận đất đai

Ở góc độ phương thức tiếp cận đất đai, Nghị quyết quy định rõ việc Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án BT; Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với phần diện tích dùng để thanh toán hợp đồng BT.

Đặc biệt, thời điểm xác định giá đất được thống nhất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Quy định này giúp giảm thiểu tranh cãi, tăng tính minh bạch và tạo sự rõ ràng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Giá đất và tài chính đất đai tiếp tục là nội dung được Nghị quyết 254 nhấn mạnh. Theo đó, bảng giá đất vẫn giữ vai trò là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong nhiều trường hợp như giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Không chỉ dừng lại ở đó, bảng giá đất còn được sử dụng để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; tính các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai; xác định mức xử phạt vi phạm hành chính; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ tài chính khác của người sử dụng đất.

Nghị quyết cũng làm rõ các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, chủ yếu dành cho những tình huống đặc thù như dự án lấn biển hoặc dự án có hạng mục lấn biển, hoặc các trường hợp không thể áp dụng bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai.

Bên cạnh 31 trường hợp đã được Luật Đất đai 2024 quy định, Nghị quyết bổ sung thêm 3 trường hợp mới. Đó là các dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; các dự án thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất khi đã đạt trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất; và việc tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo hợp đồng BT, đồng thời cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với tổ chức đang sử dụng đất.

Trao quyền chủ động cho địa phương

Một điểm được đánh giá là bước tiến quan trọng là việc giao UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm và linh hoạt điều chỉnh khi cần thiết. Cơ chế này giúp giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, hạn chế thất thu ngân sách, giảm khiếu kiện và tạo môi trường đầu tư ổn định, có khả năng dự báo cao hơn.

Để Nghị quyết sớm phát huy hiệu quả, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ lưu ý các địa phương và doanh nghiệp cần chủ động nghiên cứu, nắm vững Luật Đất đai 2024, các nghị quyết của Quốc hội và nghị định của Chính phủ, đặc biệt là Nghị định 151 về thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính trong bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Trong bối cảnh đất nước bước vào giai đoạn phát triển mới, yêu cầu về chất lượng tăng trưởng, hiệu quả và bền vững ngày càng cao, việc hoàn thiện thể chế đất đai theo tinh thần đổi mới, thực chất của Nghị quyết 254/2025/QH15 được xem là nền tảng quan trọng để khơi thông nguồn lực, hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhanh và bền vững.