Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực thi Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 và chính thức có hiệu lực ngày 01/08/2024. Quan điểm “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu” vẫn không thay đổi, nhưng Luật năm 2024 mở rộng và hệ thống hóa các quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai so với Luật Đất đai năm 2013.

Tuy nhiên, qua gần 2 năm thực hiện, Luật Đất đai 2024 đã xuất hiện nhiều điểm chưa hoàn toàn phù hợp với thực tiễn, gây khó khăn cho hoạt động của thị trường trao đổi quyền sử dụng đất. Những vấn đề này càng nổi cộm hơn trong quá trình thực thi trong bối cảnh nước ta chuyển đổi mô hình quản lý từ chính quyền 4 cấp thành 3 cấp và sát nhập một số tỉnh, thành như hiện nay.

Bài viết này phân tích những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi Luật Đất đai hiện hành, nhấn mạnh vào khía cạnh hoạt động của thị trường trao đổi quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ nhằm thúc đẩy phát triển thị trường trao đổi quyền sử dụng đất hiệu quả hơn trong thời gian tới.

Những khó khăn và vướng mắc trong quá trình thực thi Luật Đất đai 2024

Thứ nhất, sự chậm trễ và thiếu đồng bộ trong ban hành các văn bản hướng dẫn ở cấp địa phương. Thực tế cho thấy, để Luật Đất đai 2024 đi vào thực tiễn các địa phương đang phải tổ chức thực hiện hệ thống văn bản dưới Luật. Tuy nhiên, số lượng các văn bản này vô cùng đồ sộ, bao gồm hàng chục Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ và các Quyết định cụ thể của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh gây khó khăn trong công tác tuyên truyền, phổ biến, cập nhật (Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy, 2026). Đồng thời Luật Đất đai còn nhiều điểm chưa đồng bộ, thống nhất với các Luật Quy hoạch, Luật Đấu thầu...

Khó khăn đó dẫn đến việc triển khai trong thực tế ở các địa phương đạt tiến độ không đồng đều, cách giải thích hướng dẫn thiếu thống nhất về các điều khoản chung dẫn đến tình trạng áp dụng luật thiếu đồng bộ và đồng nhất (Cục Pháp luật Dân sự - Kinh tế, 2026). Bên cạnh đó, nhiều địa phương gặp lúng túng và chậm trễ trong việc ban hành văn bản quy định chi tiết thuộc thẩm quyền được phân cấp, dẫn đến tình trạng ách tắc dòng tiền và đình trệ các thủ tục hành chính liên quan (Báo mới, 2024). Mặt khác, nhiều quy định chuyển tiếp còn giao thoa giữa các quy định cũ và mới (khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024) làm nảy sinh nhiều xung đột phức tạp, kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ tồn đọng từ giai đoạn trước (Lê Minh Ngân, dẫn theo Báo mới, 2024).

Thứ hai, hệ thống dữ liệu đất đai chưa hoàn thiện và đồng bộ. Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhà ở và dân cư chưa được số hóa hoàn chỉnh và thiếu tính liên thông thời gian thực. Điều này gây khó khăn trong tra cứu chính xác tình trạng đất đang bị kê biên, thế chấp "ngầm", hoặc đất thuộc khu vực hạn chế giao dịch (như cá nhân không cư trú trong rừng phòng hộ). Mặt khác, hệ thống lưu trữ địa chính tại cấp xã, huyện trước đây còn yếu kém dễ dẫn đến khó khăn cho cán bộ chính quyền mới trong giải quyết tranh chấp ranh giới các thửa đất. Điều này gây khó khăn trong xác định giá trị, phạm vi quyền sử dụng đất trước khi giao dịch trên thị trường.

Thứ ba, vướng mắc trong xác định nghĩa vụ tài chính đất đai. Theo Luật Đất đai năm 2024, có 3 phương pháp định giá đất, nhưng thực thi trong thực tế khó do không cụ thể, không chi tiết, và giá đất biến động phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: thiếu cơ sở dữ liệu về giá đất, thị trường chuyển nhượng chưa minh bạch. Việc xây dựng bảng giá đất tiệm cận và sát với giá thị trường gặp rào cản rất lớn do hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa đồng bộ (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, 2025). Nhiều tỉnh thành khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất đã chứng kiến mức tăng đột biến (từ 2 đến vài chục lần), tạo ra phản ứng trái chiều trong dư luận và gây áp lực tài chính cực lớn lên doanh nghiệp lẫn người dân khi trả tiền thuê đất hàng năm hoặc tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích (Kinhtetieudung, 2025).

Thứ tư, khó khăn trong rà soát điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Luật cho phép tổ chức kinh tế và cá nhân không trực tiếp sản xuất được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Tuy nhiên, tổ chức phải chứng minh không vi phạm pháp luật đất đai trên phạm vi toàn quốc. Tuy nhiên, các Văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan công chứng không có công cụ liên thông để kiểm tra lịch sử vi phạm của doanh nghiệp tại các tỉnh thành khác. Việc gửi văn bản xác minh thủ công qua lại giữa các địa phương làm kéo dài thời gian thẩm định điều kiện hồ sơ sang tên, ảnh hưởng lớn đến cơ hội kinh doanh.

Thứ năm, năng lực thực thi của đội ngũ cán bộ còn hạn chế cả về kiến thức luật pháp và công nghệ số. Do chưa được đào tạo, các quy định, hướng dẫn chi tiết về các nội dung định giá đất, phương pháp định giá, phương pháp đấu giá, cho thuê quyền sử dụng đất, phương pháp đấu thầu dự án có sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, phân cấp phân quyền trong thực thi, xử lý các hồ sơ dang dở, thống nhất giữa các luật liên quan (như Luật Nhà ở, Luật Thuế, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu…). Nhiều cán bộ cấp tỉnh, cấp xã chưa được đào tạo chuyên môn và công nghệ số nên lúng túng trong việc thực thi.

Giải pháp tăng cường thực thi Luật Đất đai 2024 thúc đẩy phát triển thị trường trao đổi quyền sử dụng đất hiệu quả

Thứ nhất, rà soát, chỉnh sửa lại Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với cơ chế chính quyền 3 cấp hiện nay, đồng bộ các loại luật bao gồm: Luật Nhà ở, Luật Thuế, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu.

Thứ hai, đẩy mạnh tiến độ ban hành các văn bản dưới luật, các quy định, hướng dẫn chi tiết cho việc thực thi Luật Đất đai 2024 tại các địa phương.

Thứ ba, hoàn thiện cơ sở dữ liệu số về đất đai như diện tích đất, vị trí miếng đất, chất lượng đất, hình dạng miếng đất (những yếu tố ảnh hưởng tới giá đất) đảm bảo tính đúng, đủ, sạch, sống, và an toàn để làm căn cứ xác định quyền và nghĩa vụ liên quan của các bên liên quan.

Thứ tư, hoàn thiện và hướng dẫn chi tiết các địa phương về phương pháp định giá đất một cách thống nhất, chi tiết, cụ thể theo quan tâm tới các yếu tố:

1. Quyền hợp pháp đối với đất đai;
2. Thông tin về sử dụng đất trong khu vực;
3. Thuế và thông tin về thuế;
4. Đặc điểm tự nhiên của đất (chất lượng đất, vị trí miếng đất tới thị trường);
5. Kích cỡ, hình dạng, góc của khu đất, lịch sử của miếng đất;
6. Giá trị gia tăng của đất và sự cải thiện đất (sau quá trình canh tác nhiều năm đã qua);
7. Vị trí, hướng đất và các yếu tố tâm linh khác;
8. Vai trò của miếng đất đối với sinh kế bắt buộc của người có quyền sử dụng. (Nguyễn Văn Song, 2018).

Thứ năm, tăng cường, khẩn trương đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn, trình độ công nghệ số cho cán bộ cơ sở (cấp xã) để thực hiện tốt các nhiệm vụ quản lý tài nguyên đất đai, phục vụ sử dụng hiệu quả, bền vững đất đai của các tác nhân phục vụ phát triển kinh tế - xã hội các địa phương trong thời gian tới.

GS.TS. Nguyễn Văn Song và TS. Nguyễn Thị Thu Quỳnh

Nhóm Nghiên cứu mạnh Kinh tế và Quản lý tài nguyên môi trường

Học viện Nông nghiệp Việt Nam