Giá đất 'phi mã', doanh nghiệp nhỏ khó trụ vững
Theo Hội Doanh nhân trẻ Thanh Hóa, giai đoạn 2020-2024, thị trường bất động sản tại Thanh Hóa có những biến động mạnh mẽ. Giá đất tại nhiều khu vực, đặc biệt là khu đô thị mới, ven biển và những nơi có hạ tầng phát triển, tăng cao từ 300% đến 600% so với các giai đoạn trước.
Khi cơ quan quản lý lấy các kết quả trúng đấu giá này làm cơ sở tham chiếu để tính tỷ lệ tối thiểu phải nộp ngân sách nhà nước (giá trị m) theo Nghị định 115/2024/NĐ-CP, chỉ số này đã bị “đẩy” lên quá cao so với giá trị thực tế của thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc một dự án vài chục héc ta, số tiền mà doanh nghiệp phải nộp có thể lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng, vượt khả năng của nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Thị trường bất động sản Thanh Hóa đang phát triển mạnh mẽ nhờ hạ tầng, và chính sách ưu đãi. Ảnh: Quốc Toản.
Có thể lấy ví dụ điển hình: Đầu năm 2025, ở xã Hoằng Thịnh (huyện Hoằng Hóa, nay là xã Hoằng Lộc) đấu giá đất 35 lô đất tại khu dân cư Bắc Đoan Vỹ Giá với giá khởi điểm chỉ từ 5-9 triệu đồng/m2, nhưng giá trúng đấu giá đạt 14-19 triệu đồng/m2, thậm chí một số lô có giá lên tới 20-22 triệu đồng/m², tức tăng khoảng 2-4 lần (200% đến 400%) so với giá khởi điểm.
Tại huyện Hậu Lộc cũ, 137 lô đất tại khu dân cư mới thôn Hoa Phú có tổng giá khởi điểm khoảng 126 tỷ đồng, nhưng tổng giá trúng đấu giá lên tới 222 tỷ đồng, chênh lệch vượt 75% so với giá khởi điểm.
Từ tháng 1/2025 đến đầu tháng 6/2025, Công ty Đấu giá hợp danh Nhất An Phú - Chi nhánh Thanh Hóa đã tổ chức thành công 19 cuộc đấu giá, trong đó có 15 cuộc đấu giá tài sản quyền sử dụng đất. Tổng giá khởi điểm của các tài sản được đưa ra đấu giá hơn 429 tỷ đồng, trong khi tổng giá trúng đấu giá đạt hơn 668 tỷ đồng, chênh lệch hơn 239 tỷ đồng so với mức khởi điểm.
Về lý thuyết, kết quả này sẽ góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, sau những phiên đấu giá thành công, nhiều lô đất được đưa ngay lên sàn giao dịch, mạng xã hội để rao bán. Điều này cho thấy, nhiều người tham gia đấu giá nhằm mục đích “đầu cơ”, bán lại hưởng chênh lệch. Nhiều người cho rằng đây là hiện tượng sốt đất "ảo" khi mà giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế.
Nguy cơ méo mó chính sách từ chênh lệch đấu giá đất
Theo một số chuyên gia bất động sản tại Thanh Hóa, giá đất tăng “phi mã” ngoài yếu tố khan hiếm nguồn cung, nguyên nhân chính được xác định là hoạt động đầu cơ và thổi giá của giới kinh doanh. Họ lợi dụng tâm lý đám đông, bám sóng để ăn chênh lệch. Khi giá trúng đấu giá vượt xa giá trị sử dụng thực tế, hiện tượng giá ảo xuất hiện, kéo theo nguy cơ bong bóng và tạo áp lực không cần thiết lên chi phí đầu vào của doanh nghiệp đầu tư dự án.
Điển hình như, tại huyện Thọ Xuân (nay là xã Thọ Xuân), năm 2021, lãnh đạo địa phương đã ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá 46 lô đất tại mặt bằng quy hoạch 983, khu dân cư Đồng Vũng Cao. Giá khởi điểm là 250 triệu/lô 125m2. Thời điểm bán hồ sơ có hơn 2.000 bộ hồ sơ tham gia, chủ yếu là người dân địa phương. Tuy nhiên, giá trúng đấu giá đã bị “cò” đẩy cao gấp nhiều lần, khiến nhiều lô đất không được “lướt” giá thành công, dẫn đến việc người trúng đấu giá bỏ cọc và chấp nhận mất số tiền đặt cọc (tổng hơn 2 tỷ đồng).
Hay mặt bằng 3241 ở TP. Thanh Hóa cũ (dự án khu dịch vụ thương mại, văn phòng và dân cư đô thị Đông Hương) được đấu giá thành công với giá trúng hơn 1.200 tỷ đồng vào năm 2021, cao hơn 548 tỷ đồng so với ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, sau đó, khu "đất vàng" này vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm và được ví như nơi thả bò. Doanh nghiệp trúng đấu giá lại sa lầy trong nợ nần, chật vật xoay xở để nộp tiền trúng đấu giá.
Hội Doanh nhân trẻ Thanh Hóa đã có văn bản kiến nghị gửi Cục Đấu thầu - Bộ Tài chính về việc xác định tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước.
Khi những mức giá trúng đấu giá bị đẩy lên cao bất thường, không chỉ tạo ra “giá ảo” trên thị trường mà còn trực tiếp làm méo mó cơ sở tính toán nghĩa vụ tài chính đất đai. Bởi theo quy định, tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước (giá trị m) được xác định dựa trên kết quả trúng đấu giá. Nghĩa là, càng nhiều phiên đấu giá bị thổi giá, giá trị m càng bị kéo lên, khiến gánh nặng tài chính đè nặng hơn nữa lên các doanh nghiệp thực sự có nhu cầu đầu tư.
Đặc biệt, đối với doanh nghiệp nhỏ và doanh nghiệp trẻ, vốn mỏng, thiếu tiềm lực, mức m cao trở thành rào cản, gần như “chặn cửa” ngay từ vòng đầu, khiến họ khó có cơ hội tham gia các dự án đầu tư.
Từ thực tế trên, Hội Doanh nhân trẻ Thanh Hóa đã có văn bản kiến nghị gửi Cục Đấu thầu - Bộ Tài chính về việc xác định tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước (m) trong hồ sơ mời thầu đối với dự án đầu tư có sử dụng đất nhằm đảm bảo tính cập nhật và thực tiễn.
“Đề nghị loại trừ các khu đất có giá khởi điểm xác định theo Luật Đất đai năm 2013 nhưng có kết quả đấu giá tăng đột biến từ 15% trở lên, nhằm tránh làm sai lệch mặt bằng giá đất và nghĩa vụ tài chính thực tế”, văn bản nêu.
Hiệp hội này cũng đề xuất áp dụng phương pháp 1 hồ sơ mời thầu, cho phép nhà đầu tư tự đề xuất tỷ lệ gia tăng nộp ngân sách nhà nước. Việc này sẽ tạo ra tính cạnh tranh lành mạnh và phản ánh đúng năng lực tài chính, mức độ kỳ vọng cũng như chiến lược đầu tư của doanh nghiệp. Đồng thời, bổ sung quy định rõ ràng về việc loại trừ các khu đất, quỹ đất, thửa đất có mức tăng giá trúng đấu giá đột biến từ 15% trở lên ra khỏi danh sách tham chiếu, để đảm bảo sự công bằng, minh bạch và khuyến khích doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp trẻ, tham gia đầu tư.
