Tái cấu trúc thị trường
Nếu năm 2024 là giai đoạn “cầm máu” của thị trường bất động sản thì năm 2025 đánh dấu bước chuyển sang tái cấu trúc. Sang năm 2026, các chuyên gia dự đoán nhà ở xã hội không còn là một phân khúc mang tính hỗ trợ an sinh đơn thuần, mà đã và đang trở thành trục điều tiết chiến lược của toàn thị trường địa ốc.
Nhiều năm qua, sự lệch pha giữa cung và cầu chính là nguyên khiến thị trường rơi vào chu kỳ bất ổn. Phân khúc cao cấp tăng trưởng nhanh nhờ biên lợi nhuận lớn, trong khi đó nhu cầu ở thực của người thu nhập thấp và trung bình lại không được thị trường đáp ứng.
Hệ quả phân khúc cao cấp tồn kho ùn ứ. Ngoài ra, mặt bằng giá chung của căn hộ bị đẩy lên cao, ra khỏi khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.
Theo HoREA, việc đẩy mạnh 698 dự án nhà ở xã hội với hơn 657.000 căn đang triển khai không chỉ giải quyết bài toán an cư, mà còn là biện pháp tái cân bằng cấu trúc thị trường.
Năm 2025, cả nước hoàn thành hơn 102.000 căn nhà ở xã hội cho thấy thị trường ngày càng sôi động nhà vừa túi tiền. Ảnh: Đình Du.
Dự kiến phân khúc này sẽ bổ sung thêm khoảng 160.000 căn trong năm 2026 cho thấy định hướng rõ ràng trong việc chuyển trọng tâm từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực. Bởi một thị trường không thể phục hồi bền vững nếu chỉ dựa vào giao dịch đầu tư, mà chỉ có thể ổn định khi nhu cầu ở thực trở thành nền tảng.
Nhà ở xã hội là công cụ điều tiết thị trường
Theo Bộ Xây dựng, năm 2025 cả nước hoàn thành hơn 102.000 căn nhà ở xã hội cho thấy dòng tiền đã quay lại thị trường, nhưng sự chọn lọc rất cao và minh bạch.
Theo chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân, giao dịch gần đây không nằm ở con số, mà ở chất lượng của dòng tiền. Nhà đầu tư và người mua ngày càng ưu tiên pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm và giá trị thực thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển từ “tăng nóng” sang “tăng có kiểm soát”.
Ở góc độ chính sách, việc đưa dự án nhà ở xã hội vào minh bạch hóa dữ liệu và thúc đẩy giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho thấy Nhà nước không chỉ đóng vai trò quản lý, mà còn trực tiếp kiến tạo nguồn cung. Điều này giúp nhà ở xã hội trở thành công cụ điều tiết cung – cầu, giảm áp lực giá và giữ ổn định vĩ mô.
Cũng theo ông Nhân, năm 2026 sẽ là năm bản lề, nếu nguồn cung nhà ở xã hội tăng đúng kế hoạch, nếu tín dụng ưu đãi được giải ngân hiệu quả và nếu dữ liệu thị trường được minh bạch hóa, bất động sản có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng ổn định hơn, nơi giá trị thực thay thế kỳ vọng ảo như trước đây. Một thị trường lành mạnh không phải là thị trường tăng giá nhanh nhất, mà là thị trường phục vụ đúng nhu cầu của người dân đang cần.
Nhà ở xã hội vì thế không chỉ là chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp. Nó là bước đi chiến lược nhằm tái cấu trúc thị trường, củng cố niềm tin và bảo đảm rằng tăng trưởng bất động sản gắn liền với tăng trưởng bền vững của nền kinh tế.
