Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý I/2026 ghi nhận nghịch lý khi mặt bằng giá tiếp tục leo thang, trong khi thanh khoản suy giảm rõ rệt, dưới áp lực lãi suất và biến động kinh tế vĩ mô.
Theo Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2026 của Avison Young Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp tại các đô thị lớn đồng loạt thiết lập mức cao kỷ lục. Tại TP.HCM, giá đạt khoảng 3.900 USD/m², trong khi Hà Nội lên tới 3.950 USD/m², tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trái ngược với đà tăng giá, giao dịch trên thị trường lại khá trầm lắng do áp lực lãi suất và biến động kinh tế vĩ mô.
Hàng loạt dự án nhà ở được đẩy mạnh thi công sau sáp nhập địa giới, góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường. Ảnh: Hồng Quân.
Nguồn cung nhà ở có dấu hiệu phục hồi, song chưa tạo được lực đẩy đủ mạnh cho thanh khoản. Tại TP.HCM, khoảng 15.000 sản phẩm được mở bán trong quý, trong đó 35% đến từ các dự án mới, chủ yếu tập trung tại khu vực Bình Dương (cũ). Dù thị trường sơ cấp ghi nhận mức hấp thụ cải thiện, thị trường thứ cấp vẫn chững lại, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Tại Hà Nội, dù có khoảng 10.000 căn hộ được chào bán, phần lớn thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, thanh khoản vẫn sụt giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Điều này cho thấy giai đoạn tăng trưởng nóng trước đó đã đi qua, nhường chỗ cho một chu kỳ điều chỉnh và tái cân bằng.
Một điểm đáng chú ý là tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng rõ nét. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc vừa túi tiền gần như vắng bóng. Điều này khiến nhu cầu ở thực bị dồn nén, đồng thời làm giảm sức hấp thụ chung của thị trường.
Ở phân khúc nhà liền thổ, diễn biến cũng không mấy tích cực về thanh khoản. Tại TP.HCM, nguồn cung tăng mạnh với gần 6.000 sản phẩm trong hai tháng đầu năm, nhưng giao dịch không có nhiều đột biến. Hà Nội tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, giá duy trì ở mức cao, trong khi Đà Nẵng ghi nhận thanh khoản giảm gần 40% dù không xuất hiện tình trạng bán tháo.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển chia sẻ, diễn biến hiện nay phản ánh rõ một giai đoạn “sàng lọc” của thị trường bất động sản, khi dòng tiền không còn dàn trải mà có xu hướng tập trung vào các sản phẩm có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác dài hạn. Theo ông, việc thanh khoản suy giảm trong khi giá vẫn neo cao là biểu hiện bình thường của một thị trường đang trong quá trình điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng.
Ông Hiển cho rằng bất động sản cần một chu kỳ tái cân bằng để loại bỏ các yếu tố đầu cơ, qua đó định hình lại dòng vốn theo hướng bền vững hơn. Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng, nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng, ưu tiên những sản phẩm gắn với nhu cầu thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Điều này đồng nghĩa với việc các dự án thiếu minh bạch pháp lý hoặc bị định giá quá cao sẽ ngày càng khó tiếp cận dòng vốn trong thời gian tới.
Đồng quan điểm, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, khi dòng vốn đầu tư không còn mang tính thử nghiệm mà chuyển sang triển khai với chiến lược rõ ràng hơn, tập trung vào quy mô, chất lượng và định vị dài hạn.
Cũng theo ông David Jackson, ba yếu tố “nhu cầu thật - pháp lý minh bạch - hiệu quả đầu tư dài hạn” sẽ là những tiêu chí then chốt dẫn dắt thị trường trong chu kỳ sắp tới.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý đầy đủ và giá trị khai thác rõ ràng sẽ giữ được sức hút, trong khi các phân khúc mang tính đầu cơ sẽ đối mặt với áp lực thanh lọc ngày càng lớn.
