Cần định giá lại các khu đất đối ứng
Báo Nông nghiệp và Môi trường vừa có loạt bài phản ánh về những dấu hiệuvi phạm trong việc phê duyệt và triển khai thi công Dự án đầu tư xây dựng đường Trịnh Xá - Đa Hội (gọi tắt là Dự án đường Trịnh Xá – Đa Hội). Theo đó, dự án này được UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt từ năm 2011 theo hình thức BT với tổng mức đầu tư là hơn 1.388 tỷ đồng. Nhà đầu tư là Công ty TNHH Thông Hiệp.
Tuy nhiên, tháng 8/2018, cơ quan nhà nước được ủy quyền là Sở Giao thông và Vận tải tỉnh Bắc Ninh đã ký kết hợp đồng BT với nhà đầu tư khác là Liên danh Công ty TNHH Thông Hiệp, Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) mà không cần quyết định phê duyệt điều chỉnh nhà đầu tư theo quy định.
Tuyến đường vẫn dang dở như thế này sau 15 năm triển khai, thực hiên. Ảnh: Phạm Thiệu.
Kể từ khi được phê duyệt, dự án này bị chậm tiến độ nghiêm trọng, phải gia hạn 3 lần (hạn cuối hoàn thành là 30/6/2024) nhưng đến nay, phần lớn tuyến đường vẫn “đắp chiếu”, chưa triển khai thi công. Nguồn tin của phóng viên Báo Nông nghiệp và Môi trường được biết, ngày 30/1/2026, Sở Tài chính tỉnh Bắc Ninh đã chủ trì cuộc họp xem xét, thẩm định điều chỉnh Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án đường Trịnh Xá – Đa Hội.
Trước đó, ngày 20/1/2026, nhà đầu tư đã có tờ trình gửi Sở Tài chính tỉnh Bắc Ninh đề nghị điều chỉnh nguồn vốn thanh toán cho Dự án đường Trịnh Xá – Đa Hội bằng cách giao cho nhà đầu tư 2 khu đất có tổng diện tích khoảng 146 ha để xây dựng Khu đô thị và dịch vụ Vĩnh Kiều (có diện tích khoảng 49,83 ha tại phường Đồng Nguyên) và Khu đô thị và dịch vụ Bắc Châu Khê (có diện tích khoảng 96,2 ha tại phường Phù Khê). Lý do đề nghị điều chỉnh là vì nội dung này đã được UBND tỉnh Bắc Ninh đồng ý tại Văn bản số 2801/UBND-TNMT ngày 7/8/2019.
Được biết, theo phương án ban đầu, nhà đầu tư sau khi hoàn thành xong Dự án đường Trịnh Xá – Đa Hội sẽ được thanh toán bằng quỹ đất rộng khoảng 363 ha (gồm 5 khu đất để dự kiến xây dựng 5 khu đô thị trên địa bàn thị xã Từ Sơn cũ). Tuy nhiên do dự án này chậm tiến độ nên UBND tỉnh Bắc Ninh phải thẩm định lại giá trị các khu đất đối ứng để tránh thất thoát ngân sách nhà nước.
Quả thực, sau khi thẩm định lại, giá trị 5 khu đất dự kiến đối ứng cho tuyến đường Trịnh Xá – Đa Hội đã tăng vọt lên khoảng hơn 3.700 tỷ đồng (trong khi tuyến đường này chỉ có tổng mức đầu tư khoảng 1.388 tỷ đồng). Giá trị các khu đất đối ứng được UBND tỉnh Bắc Ninh xác định tại thời điểm năm 2019 có giá thấp nhất là khoảng 6,2 triệu đồng/1 m2 đất ở và giá cao nhất là 10,5 triệu đồng/1 m2 đất ở. Vì thế, UBND tỉnh Bắc Ninh đã quyết định cắt giảm diện tích đất đối ứng cho dự án này xuống còn khoảng 146 ha (trong đó có khoảng 30,5 ha đất ở - PV), tương đương giá trị khoảng 1.350 tỷ đồng.
Vấn đề là nhà đầu tư sẽ được giao 146 ha đất đối ứng nếu hoàn thành tuyến đường Trịnh Xá – Đa Hội đúng tiến độ (tại thời điểm năm 2019, tiến độ hoàn thành dự án này là đến hết tháng 6/2020). Tuy nhiên đến nay, dự án đã được gia hạn thêm 2 lần (hạn cuối hoàn thành là 30/6/2024) nhưng hiện vẫn không hẹn ngày về đích. Ấy thế mà nhà đầu tư vẫn “đòi” 146 ha đất đối ứng trong bối cảnh, khung giá đất ở Bắc Ninh đã tăng phi mã kể từ năm 2019.
Nhà đầu tư "đòi" 146 ha đất đối ứng dù không biết bao giờ mới hoàn thành tuyến đường. Ảnh: Phạm Thiệu.
Để chứng minh điều này, phóng viên đã so sánh bảng giá đất ở tại phường Đồng Nguyên, tỉnh Bắc Ninh vào năm 2019 và năm 2025. Cụ thể, giá đất ở tại các vị trí thuộc Khu đô thị Hanaka (thuộc phường Đồng Nguyên) năm 2019 có giá thấp nhất khoảng 6 triệu đồng/1 m2, cao nhất khoảng 10 triệu đồng/1 m2. Nhưng cũng tại khu đô thị này vào năm 2025, khung giá đất ở thấp nhất khoảng 15 triệu đồng/1 m2, cao nhất là khoảng 25 triệu đồng/1 m2. Như vậy, từ năm 2019-2025, khung giá đất ở cùng 1 vị trí đã tăng khoảng 150%.
Như vậy, giá trị 146 ha đất đối ứng cho Dự án đường Trịnh Xá – Đa Hội được UBND tỉnh Bắc Ninh xác định năm 2019 có giá khoảng 1.350 tỷ đồng thì nếu tính theo khung giá đất của năm 2025, khu đất này sẽ có giá trị khoảng 3.370 tỷ đồng. Tức là giá trị khu đất sẽ cao hơn so với giá trị tuyến đường (tổng mức đầu tư khoảng 1.388 tỷ đồng) gần 2.000 tỷ đồng.
Nhà nước thiệt đơn thiệt kép
Một lý do khác mà nhà đầu tư đưa ra để “đòi” 146 ha đất đối ứng cho Dự án đường Trịnh Xá – Đa Hội là nội dung này đã được ghi trong Phụ lục Hợp đồng BT ký ngày 12/8/2019. Cụ thể, nhà đầu tư sẽ được khai thác khu đất rộng 49,83 ha tại phường Đồng Nguyên (để xây dựng Khu đô thị và dịch vụ Vĩnh Kiều) và khu đất rộng 96,2 ha tại phường Phù Khê (để xây dựng Khu đô thị và dịch vụ Bắc Châu Khê).
Theo tìm hiểu của phóng viên, quy hoạch Khu đô thị và dịch vụ Vĩnh Kiều có khoảng 12,4 ha đất ở với giá trị được UBND tỉnh Bắc Ninh xác định vào năm 2019 là 10,5 triệu đồng/1 m2 đất ở. Sau khi trừ chi phí hạ tầng và giải phóng mặt bằng, khu đô thị này được xác định có giá trị khoảng 645 tỷ đồng. Trong khi đó, quy hoạch Khu đô thị và dịch vụ Bắc Châu Khê có khoảng 18,1 ha đất ở với trị được UBND tỉnh Bắc Ninh xác định vào năm 2019 là hơn 6,2 triệu đồng/1 m2 đất ở. Sau khi trừ chi phí hạ tầng và giải phóng mặt bằng, khu đô thị này được xác định có giá trị khoảng 705 tỷ đồng. Tổng giá trị 2 khu đất có giá khoảng 1.350 tỷ đồng.
Nhà nước đứng trước nguy cơ thất thoát hàng nghìn tỷ đồng ở dự án này. Ảnh: Phạm Thiệu.
Như vậy, nhà đầu tư sẽ được giao 146 ha đất nói trên nếu hoàn thành tuyến đường Trịnh Xá – Đa Hội đúng tiến độ ghi trong hợp đồng là hết tháng 6/2020. Thế nhưng rõ ràng nhà đầu tư đã không thực hiện đúng cam kết, vậy tại sao lại mang hợp đồng ra để “đòi” quyền lợi?
Như đã phân tích ở các bài viết trước, việc dự án bị chậm tiến độ 15 năm, phải gia hạn tiến độ thực hiện 3 lần thì trách nhiệm chính phải thuộc về nhà đầu tư và chủ đầu tư (ở đây là UBND tỉnh Bắc Ninh). Giờ dự án còn chưa biết ngày nào hoàn thành nhưng nhà đầu tư đã chăm chăm “đòi” 146 ha đất đối ứng với lý do “đã được ghi trong Phụ lục Hợp đồng BT ký ngày 12/8/2019” thì thật là vô lý!
Chưa hết, theo nguồn tin của phóng viên Báo Nông nghiệp và Môi trường, nhà đầu tư cũng đã có báo cáo gửi Sở Tài chính tỉnh Bắc Ninh đề nghị điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư Dự án đường Trịnh Xá – Đa Hội từ khoảng 1.388 tỷ đồng lên thành hơn 1.532 tỷ đồng (tăng khoảng 144 tỷ đồng). Lý do được đưa ra là để phù hợp với các định mức dự toán dự án theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng và bổ sung chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng.
Có thể thấy, chủ thể thiệt hại cuối cùng trong dự án này vẫn là nhà nước và nhân dân, trong khi nhà đầu tư được lợi cả đôi đường. Dự án bị chậm tiến độ thì nhà đầu tư xin điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư và xin kéo dài thời gian thực hiện. Các khu đất đối ứng thì thay vì xin định giá theo thời điểm hiện tại, nhà đầu tư lại xin giữ nguyên định giá từ năm 2019 (trong khi giá trị đất đã tăng khoảng 150%). Chỉ mỗi nhân dân là không có đường đi và nhà nước đứng trước nguy cơ thất thoát hàng nghìn tỷ đồng nếu UBND tỉnh Bắc Ninh không thẩm định kỹ càng.
