Nan giải biệt thự bỏ hoang
Khu đô thị Nam An Khánh (huyện Hoài Đức – Hà Nội) đã hình thành từ năm 2012 nhưng sau hơn 1 thập kỷ, nhiều biệt thự vẫn trong tình trạng bỏ hoang, không có người ở. Tương tự, tại 2 khu đô thị lớn là Vườn Cam, An Lạc nằm trên trục đường vành đai 3,5, hiện các biệt thự triệu đô vẫn trong cảnh vườn không, nhà trống. Hàng chục nghìn tỷ đồng nằm bất động trong các dự án bất động sản gây lãng phí.
Đây là hệ lụy của một thời gian dài thị trường bất động sản phát triển bùng nổ. Phong trào đầu tư bất động sản phát triển rầm rộ, nguồn cung chiếm áp đảo nguồn cầu trong khi nhu cầu ở thực sự không có.
Trong thời gian gần đây, trước hiện thực nhức nhối này, Thủ tướng Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp trong đó đề cập việc đánh thuế căn nhà thứ hai, đánh thuế nhà đất bỏ hoang. Giải pháp này được các chuyên gia kinh tế đồng tình.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, tình trạng, dự án bỏ hoang không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai mà còn tạo ra bất công xã hội. Đánh thuế bất động sản bỏ hoang là việc làm vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường bất động sản và cũng là xu hướng chung trên thế giới. Tuy nhiên, đánh thuế ở mức bao nhiêu, cách thức như thế nào, cần được làm rõ vì hệ thống dữ liệu đất đai của Việt Nam đang chưa đầy đủ.
Đất đấu giá bỏ hoang
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua đã tạo ra quỹ đất ở, đồng thời kiến tạo không gian đô thị hiện đại cho nhiều khu dân cư ngoại thành. Tuy nhiên, thực tế nhiều khu đất đấu giá đang được bỏ không. Người dân không xây dựng nhà ở.
Tại Hà Nội, khu đất đấu giá Lòng Khúc (huyện Hoài Đức), Thanh Cao (huyện Thanh Oai), là 2 phiên đấu gây ồn ào nhất thị trường năm 2024. Do xác lập kỷ lục về giá, giá trúng đấu giá khu Thanh Cao, cao 18 lần so với giá khởi điểm; giá trúng khu Lòng Khúc cao 8 lần. Các phiên đấu kéo dài xuyên đêm khoảng 18 tiếng liên tục. Trước những bất thường của phiên đấu, Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ ngành đồng loạt kiểm tra để chấn chỉnh.
Mặc dù các nhà đầu tư đấu giá theo cách bất chấp phải thắng bằng được nhưng sau khi trúng đấu, họ lại không xây dựng nhà. Các lô đất hiện giờ vẫn trong tình trạng bỏ không, có mọc cao lưng người. Nhiều nơi biến thành bãi chăn thả bò.
Bà Hoàng Thị Ngọc (người dân xã Tiền Yên, Hoài Đức) cho biết, khu đấu giá Lòng Khúc có lợi thế gần đường vành đai 4 nên tạo sức hấp dẫn cho người mua. Tuy nhiên, 6-7 tháng nay không có nhà nào xây. Đất đai bỏ hoang, quá lãng phí. Nhà nước cũng bỏ ra nhiều chục tỷ đồng để đầu tư hạ tầng cho khu đất này nhưng nếu không sử dụng lâu ngày xuống cấp.
Khu đất đấu giá Thanh Cao (huyện Thanh Oai) vẫn đang là bãi đất trống. Ảnh: Thùy Linh.
Trước tình trạng này, TP Hà Nội đã áp dụng giải pháp ưu tiên đấu giá tổ chức dành cho doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính, sau đó bắt buộc phải xây dựng nhà để bán. Kể từ đầu năm 2025, các quận huyện Hà Nội cũng đã áp dụng chỉ đạo này. Việc khuyến khích đấu giá đất cả dự án cho tổ chức và quy định rõ thời hạn phải đưa dự án vào sử dụng được cho là biện pháp hiệu quả chống bỏ hoang, lãng phí đất đai.
Tiến sỹ Nguyễn Trọng Thịnh cho rằng, đấu giá đất gần trăm triệu đồng/m2 nhưng không sử dụng, đất để hoang là một hình thức lãng phí. Chúng ta cần có công cụ để điều tiết việc lãng phí này nhằm hạn chế nguy cơ 'bong bóng' bất động sản có thể xảy ra.
Luật Đất đai 2024 đã quy định, với các dự án đấu giá đất, người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 5 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa. Nếu chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn này, có thể bị thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất (trừ các trường hợp bất khả kháng). Quy định đã có nhưng việc thực thi còn chưa thực sự quyết liệt nên không xử lý được tình trạng để đất hoang hóa.
Trao quyền cho cấp xã trong xử lý lãng phí đất đai
Ông Lê Văn Bình – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, đối với hành vi lãng phí nguồn lực đất đai, Luật Đất đai 2024 đã có quy định xử lý. Trong đó, quy định trách nhiệm của người sử dụng đất, phải sử dụng đất đai hiệu quả đúng mục đích, cấm hành vi sử dụng không đúng mục đích, lãng phí đất đai. Tại Nghị định 81/NĐ-CP, sử dụng lãng phí đất đai sẽ bị thu hồi. quá thời hạn không đưa đất vào sử dụng 12 tháng, cây lâu năm 18 tháng sẽ bị thu hồi.
Đối với đất dự án, chủ đầu tư được giao đất không sử dụng trong thời gian 12 tháng hoặc chậm tiến độ 24 tháng so với chủ trương đầu tư sẽ được gia hạn thêm 24 tháng. Nếu quá thời hạn không sử dụng bị thu hồi, khi gia hạn phải nộp tiền sử dụng đất.
Tại Nghị định 123/NĐ-CP về việc xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, quy định cụ thể các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính đối với những hành vi không đưa đất vào sử dụng hoặc là chậm tiến độ sửu dụng đất đã quy định cụ thể trong nghị định.
“Khi thực hiện mô hình chính quyền hai cấp, thẩm quyền xử phạt, trước đây là thẩm quyền cấp huyện dự kiến sẽ giao về cấp xã. Theo nguyên tắc, cấp xã là người gần dân, trực tiếp quản lý đất đai địa phương nên dễ phát hiện việc sử dụng đất lãng phí và có yêu cầu người sử dụng đất phải đưa đất vào sử dụng đúng tiến độ theo đúng quy định, đúng mục đích hoặc xử lý ngay đối với hành vi vi phạm hành chính đối với hành vi sử dụng đất đai lãng phí, không đúng mục đích. Việc chuyển tiếp chính quyền sẽ góp phần xử lý vi phạm hành chính đất đai kịp thời” – ông Bình nhấn mạnh.
Việc xử lý triệt để dự án tồn đọng, kiểm soát chặt chẽ nguồn lực đất đai không chỉ còn là “khẩu hiệu” mà cần thực thi với chế tài nghiêm khắc. Đồng thời, các cơ quan quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai, bất động sản cũng cần phải xây dựng lộ trình cụ thể để thiết lập cơ sở dữ liệu về đất đai, bất động sản, hoàn thiện cơ chế quản lý và sử dụng nguồn dữ liệu này.
Khi đất đai được đưa vào sử dụng đúng mục đích sẽ tạo ra động lực tăng trưởng kinh tế, cũng như giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch hơn.
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu chính sách thuế với đất hoang hóa, dự án treo; đồng thời rà soát thuế nhà đất thứ hai, thuế chuyển nhượng và thời gian sở hữu bất động sản. Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá, tiến tới áp dụng một mức giá đất thống nhất. Đây sẽ là căn cứ xây dựng chính sách thuế minh bạch, công bằng và chống đầu cơ.
