Lệch pha cung – cầu
Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản TP.HCM đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), doanh thu kinh doanh bất động sản năm 2025 đạt khoảng 387.000 tỷ đồng, tăng hơn 8% so với năm trước, trong khi 2 tháng đầu năm 2026 tiếp tục duy trì mức tăng trên 10%. Diễn biến này phản ánh sự trở lại của nhu cầu trên cả thị trường mua bán lẫn cho thuê.
Tuy vậy, sự phục hồi hiện nay chưa thực sự vững chắc do tồn tại bất cập lớn về cơ cấu sản phẩm. Nhiều năm qua, thị trường nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo. Ngược lại, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp gần như biến mất trong giai đoạn từ năm 2021 đến giữa năm 2025. Trong khi đó, nhu cầu thực của thị trường lại tập trung chủ yếu ở các căn hộ có giá từ 2 đến 5 tỷ đồng, phục vụ nhóm người thu nhập trung bình, người trẻ và người mua nhà lần đầu. Sự lệch pha này không chỉ làm suy giảm khả năng tiếp cận nhà ở mà còn khiến thị trường tiềm ẩn rủi ro phát triển thiếu bền vững.
Chung cư nhà ở xã hội HQC Bình Trưng Đông (quận 2 cũ), TP.HCM. Ảnh: Thục Vy.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhận định, TP.HCM đang trong giai đoạn chuyển biến mạnh mẽ trong công tác phát triển nhà ở xã hội. Năm 2025, thành phố đã hoàn thành 14 dự án với 13.040 căn hộ, đạt 100% chỉ tiêu kế hoạch. Đây là tiền đề để thành phố thực hiện mục tiêu phát triển 181.257 căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030, với 28.500 căn hộ dự kiến hoàn thành trong năm 2026. Ở góc độ an sinh, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã đạt một số kết quả tích cực nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Những thách thức trong việc phát triển nhà ở xã hội vẫn còn đó, đòi hỏi sự nỗ lực không ngừng từ các cơ quan chức năng và doanh nghiệp.
Tháo gỡ điểm nghẽn thể chế, chính sách
Liên quan đến những khó khăn trong việc thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp cho rằng, các vướng mắc liên quan đến tín dụng ưu đãi, lãi suất cho vay và quy trình xét duyệt đối tượng vẫn đang là rào cản đáng kể đối với cả doanh nghiệp lẫn người dân.
Bà Đặng Thị Kim Oanh – Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Tập đoàn Kim Oanh chia sẻ, khâu thẩm định giá đất và thủ tục cấp sổ vẫn là điểm nghẽn lớn nhất của doanh nghiệp làm nhà ở xã hội. Đáng chú ý, mức lãi suất vay ưu đãi hiện nay vẫn còn cao so với trước đây và so với một số quốc gia, trong khi chủ đầu tư lại chưa được tiếp cận đầy đủ nguồn vốn ưu đãi. Điều này khiến quá trình phát triển nhà ở xã hội chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng, dù nhu cầu ngày càng gia tăng.
Ở góc độ quản lý, ông Bùi Xuân Cường - Phó Chủ tịch UBND TPHCM cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM đang có những tín hiệu phục hồi tích cực. Thành phố đang bước vào giai đoạn mới, vừa phải xử lý các tồn tại, vướng mắc kéo dài, vừa định hình các mô hình phát triển hiện đại, bền vững hơn. Đồng thời, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tháo gỡ các điểm nghẽn về cơ chế, chính sách, thúc đẩy các mô hình phát triển mới gắn với hạ tầng…
Cũng theo ông Cường, một trong những vấn đề nổi cộm hiện nay là việc bỏ "tiêu chí cư trú" khi mua nhà ở xã hội, dẫn đến tình trạng người dân cả nước đổ xô về TP.HCM để mua nhà giá rẻ. Điều này gây khó khăn cho chủ đầu tư trong việc lập danh sách đối tượng đủ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội. Điển hình là dự án nhà ở xã hội tại số 234 Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, chỉ có 750 căn hộ nhưng đã có đến 12.000 người đăng ký, buộc phải tổ chức bốc thăm để chọn người mua.
Để giải quyết những thách thức này, ông Bùi Xuân Cường đề nghị Hiệp hội Bất động sản TP. HCM phát huy vai trò là cầu nối, tăng cường phản biện và đồng hành cùng cơ quan quản lý trong triển khai chính sách, góp phần bảo đảm thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh. Thành phố cũng kêu gọi doanh nghiệp chuyển hướng làm nhà ở thương mại giá phù hợp phục vụ người thu nhập trung bình, người trẻ mua nhà lần đầu, đồng thời tích cực tham gia cải tạo chung cư cũ gắn liền với công tác tái định cư thỏa đáng. Về điểm nghẽn định giá đất, thành phố sẽ tiếp tục bám sát thực tiễn, tận dụng các cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 98 để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
Thời gian qua, TP. HCM đang triển khai đồng bộ nhiều quy hoạch sau khi hợp nhất vùng, xây dựng chương trình phát triển đô thị theo chu kỳ 10 năm và 5 năm. Năm 2026 được xem là thời điểm then chốt để đưa quy hoạch vào thực tiễn, dù khâu truyền thông và phối hợp thực hiện vẫn còn khó khăn. Để kiến tạo thị trường lành mạnh, lãnh đạo thành phố đề nghị các doanh nghiệp hưởng ứng mục tiêu hoàn thành 199.400 căn nhà ở xã hội đến năm 2030.
