Từ phát triển dự án
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới khi những yếu tố từng được coi là “mềm” như môi trường sống, bản sắc và tiện ích đô thị lại đang trở thành động lực quyết định giá trị. Nếu lấy mốc từ Luật Đất đai 1993, thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ phát triển được hơn 3 thập kỷ. Từ giai đoạn hình thành nền tảng đến giai đoạn biến động và tái thiết lập, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới, trong đó hạ tầng, thể chế và quy hoạch sẽ quyết định ngày càng nhiều đến giá trị dài hạn.
Kiến trúc không gian đô thị của TP.HCM được xác lập theo hướng phát triển không gian theo chức năng và chuỗi giá trị. Ảnh: Thục Vy.
Điều đó cũng đặt ra một yêu cầu mới cho quy hoạch đô thị TP.HCM. Câu chuyện của tương lai không còn chỉ là phát triển thêm dự án, mà là hình thành những cực tăng trưởng mới, những khu đô thị đủ sức hấp dẫn để người dân thực sự muốn chuyển đến sống, làm việc, học tập và gắn bó lâu dài. Ở quy mô hàng trăm hecta, đô thị không còn là phép cộng của các dự án đơn lẻ, mà là một cấu trúc sống, nơi nhà ở, việc làm, hạ tầng, tiện ích và bản sắc phải được thiết kế đồng thời.
Thực tế cho thấy, những mô hình đô thị thành công hiếm khi hình thành chỉ nhờ nhà ở. Điển hình như khu đô thị Phú Mỹ Hưng tại TP.HCM hay Ecopark Hưng Yên, cho thấy tăng trưởng giá trị không phải là điểm khởi đầu mà là kết quả của một logic đô thị đúng đắn. Trong đó, Phú Mỹ Hưng cho thấy sức mạnh của quy hoạch có kỷ luật và niềm tin thị trường. Ecopark cho thấy giá trị của chất lượng sống, bản sắc và trải nghiệm hàng ngày. Điểm chung là giá trị tăng lên về sau, nhưng nguyên nhân sâu xa nằm ở cách tổ chức đô thị ngay từ đầu.
“Từ các bài học thực tiễn, có thể rút ra 5 nguyên tắc cho quy hoạch tương lai của đô thị lớn nhất cả nước. Trước hết là tầm nhìn chiến lược, mỗi khu vực phát triển mới cần được xác định rõ vai trò trong cấu trúc đô thị tổng thể. Tiếp theo là kết nối, hạ tầng giao thông phải được nhìn như điều kiện tiên quyết của dịch chuyển dân cư và dòng vốn. Bên cạnh đó là cấu trúc cộng đồng cân bằng, bởi một khu đô thị chỉ có một nhóm cư dân hoặc một loại sản phẩm sẽ khó bền vững. Kế đến là hệ sinh thái đời sống hàng ngày, nơi trường học, bệnh viện, công viên, bán lẻ và không gian công cộng phải được quy hoạch như bộ khung thiết yếu. Cuối cùng là phân khu, phân kỳ phát triển có kỷ luật, bởi một khu đô thị lớn không thể thành công nếu chỉ tăng tốc mở bán mà thiếu trình tự phát triển hợp lý”, bà Ngọc phân tích.
Đến kiến tạo đô thị
Nhiều chuyên gia cho rằng, TP.HCM đang đối mặt với áp lực ở khu vực lõi, trong khi nhiều khu vực mới vẫn chưa thực sự trở thành lựa chọn thay thế hoàn chỉnh. Nếu chỉ tiếp tục mở rộng theo mô hình tăng thêm nguồn cung nhà ở mà không song hành với chiến lược việc làm, kết nối và hệ sinh thái sống, các đô thị vệ tinh hay khu đô thị quy mô lớn sẽ khó phát triển thành những trung tâm thực thụ.
Hiện TP.HCM tiếp tục mở rộng ra ngoài khu lõi, với các cụm phát triển mới ngày càng rõ hơn, đi cùng vai trò dẫn dắt của Metro số 1, Vành đai 3 và sân bay Long Thành. Nhưng mở rộng không đồng nghĩa với trưởng thành. Một khu vực chỉ có nhà ở sẽ vẫn phụ thuộc vào trung tâm cũ. Chỉ khi có thêm việc làm, thương mại, giáo dục, tiện ích đô thị và kết nối hiệu quả, nơi đó mới có thể vận hành như một cực tăng trưởng thực sự. Điều này đòi hỏi quy hoạch phải có kỷ luật, phân khu rõ ràng và trình tự phát triển nhất quán.
Sau hợp nhất, TP.HCM đứng trước yêu cầu cấp thiết phải tái cấu trúc toàn diện mô hình phát triển, trong đó quy hoạch không gian đóng vai trò trung tâm, có tính chất quyết định. Thành phố đang khẩn trương thực hiện công tác lập quy hoạch để tạo ra một không gian phát triển hoàn toàn mới cho thành phố với quy mô, cấu trúc và vai trò một siêu đô thị vùng có tính tích hợp cao nhằm xác lập nền tảng phát triển cho thành phố trong 50-100 năm tới.
Theo Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, việc quy hoạch tổng thể được nghiên cứu với tầm nhìn dài hạn, hướng tới xây dựng thành phố trở thành siêu đô thị bền vững, sáng tạo và đáng sống hàng đầu khu vực châu Á-Thái Bình Dương. Thành phố sẽ giữ vai trò trung tâm tài chính, thương mại, logistics, khoa học-công nghệ và đổi mới sáng tạo của khu vực. Trong cấu trúc phát triển, thành phố tiếp tục giữ vai trò đầu tàu tăng trưởng, đồng thời là trung tâm lan tỏa phát triển đối với vùng Đông Nam Bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long và kết nối quốc tế.
Theo phân tích của chuyên gia, việc kiến trúc lại không gian phát triển đô thị mới cho TP.HCM không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật quy hoạch, mà là tái cấu trúc toàn diện mô hình phát triển của thành phố, tận dụng hiệu quả các cơ chế đặc thù để tạo lập một không gian phát triển mới, hiện đại, thông minh và bền vững. Để có một bản quy hoạch xứng tầm với mục tiêu đề ra, thành phố cũng nhận diện các vấn đề lớn đang đặt ra cần phải giải quyết như tình trạng không gian đô thị phân mảnh, cơ sở hạ tầng, nhất là hạ tầng giao thông liên vùng chưa theo kịp yêu cầu phát triển, áp lực về môi trường, ngập nước, sụt lún và biến đổi khí hậu ngày càng gia tăng...
Tiến sĩ Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đánh giá, quy hoạch tổng thể cần có tầm nhìn tối thiểu 100 năm, đóng vai trò như một hiến chương phát triển đô thị, định hình không gian, hạ tầng, môi trường và mô hình kinh tế cho nhiều thế hệ. Quy hoạch đó cần đủ sức tổ chức toàn bộ hệ thống đô thị với tầm nhìn là siêu đô thị đa trung tâm, hướng biển, hướng sông, trung hòa carbon, an toàn khí hậu, kết nối toàn cầu và có chất lượng sống cao cho đại đa số cư dân.
