Mâu thuẫn chồng chéo
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết vừa gửi Văn phòng Chính phủ và các Bộ ngành liên quan văn bản số 123/2025/CV-HoREA góp ý về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai nhằm phục vụ cuộc họp Hội đồng thẩm định của Bộ Tư pháp ngày 29/9/2025.
Theo HoREA, việc giải quyết các thủ tục đất đai của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa hiện nay còn chồng chéo, mâu thuẫn, dẫn tới việc giải quyết các thủ tục đất đai về gia hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa còn nhiều khó khăn, dẫn tới nhiều khu đất chưa được sử dụng hiệu quả.
Nhiều khu vực đô thị ở TP.HCM chưa khai thác hết tiềm năng đất đai. Ảnh: Đình Du.
Phần lớn không phù hợp với quy hoạch, chưa xác định rõ quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa nên chưa khai thác hết tiềm năng đất đai dẫn đến tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai. Điều này dẫn đến rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ của một số cán bộ.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 và các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành chưa quy định cụ thể nên các địa phương còn lúng túng, không dám giải quyết nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước nên quỹ đất này chưa thể đưa vào khai thác, sử dụng hiệu quả, dẫn đến tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai.
Tháo gỡ tình trạng pháp lý
Liên quan đến khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung, ông Lê Hoàng Châu đưa ra trường hợp Công ty Lotte Properties HCMC vừa thông báo chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án Khu phức hợp thông minh (Thủ Thiêm Eco Smart City) tại Khu chức năng 2a, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh. Vấn đề này cần được các cấp có thẩm quyền xem xét, làm rõ tính pháp lý liên quan đến khoản thu bổ sung theo quy định tại Nghị định số 103/ 2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” bởi phát sinh nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất” đối với dự án này lên khoảng 2.600 tỷ đồng.
Vào thời điểm ký kết Hợp đồng thực hiện dự án của Công ty Lotte Properties HCMC thì Luật Đất đai 2013 chưa hề quy định “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”. Bên cạnh đó, Công ty Lotte Properties HCMC còn được thông báo tiền sử dụng đất của Dự án này là 16.190 tỷ đồng.
HoREA nhận thấy việc yêu cầu người sử dụng đất phải nộp “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” không chỉ liên quan một mình Công ty Lotte Properties HCMC, mà còn liên quan đến nhiều doanh nghiệp bất động sản tương tự.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM. Ảnh: HoREA.
Tại TP.HCM có khoảng 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang đợi thông báo tiền sử dụng đất, “tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có)” hay khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như: Novaland có 13 dự án, Hưng Thịnh Land có 8 dự án, Dự án Tháp quan sát (Empire City) của Liên doanh Công ty liên doanh thành phố Đế Vương (hợp tác giữa Công ty Tiến Phước, Công ty Trần Thái, Keppel Land và Gaw Capital Partners)…
Tương tự, HoREA cũng chỉ ra thực tế mục đích sử dụng đất của một số khu đất tại thời điểm cổ phần hóa nay không còn phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn nên doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch (mới) thì lại khác với “phương án sử dụng đất” hoặc không có “phương án sử dụng đất”, có ý kiến cho rằng đây là “đất công” phải thu hồi để bán đấu giá, trong lúc việc doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đều phải căn cứ vào quy hoạch và phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước nên không làm thất thu ngân sách nhà nước hoặc thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.
“Vì vậy, cần bổ sung quy định này vào Luật Đất đai sửa đổi nhằm tạo hành lang pháp lý cho cán bộ nhà nước trong giải quyết thủ tục đất đai, khơi thông nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế xã hội, giải quyết dứt điểm các tồn đọng, vướng mắc về sử dụng đất, tạo nguồn thu cho ngân sách, đồng thời hạn chế tình trạng “xí phần đất công” không thông qua đấu giá, đấu thầu và ổn định tình trạng pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước đã và đang sử dụng đất phù hợp quy hoạch”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.
