Còn nhiều bất cập
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội vẫn rất lớn, việc rà soát, điều chỉnh các quy định cho phù hợp thực tiễn là rất cần thiết để bảo đảm cả mục tiêu phát triển đô thị bền vững lẫn quyền lợi của người thu nhập thấp.
Những năm qua, tại TP.HCM, những dự án nhà ở thương mại và phân khúc cao cấp được thiết kế với tiêu chuẩn xây dựng, tiện ích và dịch vụ quản lý ở mức cao, chi phí vận hành lớn. Trước những băn khoăn xung quanh việc siết chặt trách nhiệm của chủ đầu tư trong thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tại các dự án thương mại, đặc biệt là phân khúc cao cấp, tại hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM - từ mô hình đến hành động” vừa qua, ông Phạm Minh Mẫn, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, Sở sẽ tham mưu trình UBND TP.HCM ban hành một số biện pháp, chế tài đối với chủ đầu tư dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ xây dựng nhà ở xã hội trong quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại.
TP.HCM tăng cường xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Ảnh: Bích Trần.
Sở đề xuất xem xét đề xuất, chế tài đối với các dự án nhà ở thương mại có bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội đang chậm triển khai sẽ không xem xét giải quyết thủ tục về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với dự án nhà ở thương mại. Chủ đầu tư phải thực hiện dự án nhà ở xã hội, không được nộp tiền hoặc chuyển đổi vị trí khác. Không xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới khi chưa hoàn thành nhà ở xã hội tại dự án cũ.
Trước ý kiến trên, tiến sĩ Đỗ Thị Loan, nguyên Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đề xuất siết trách nhiệm doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ nhà ở xã hội về chế tài đối với chủ đầu tư dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ xây dựng nhà ở xã hội trong quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại khiến cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM vô cùng hoang mang và lo lắng.
Bởi việc bắt buộc chủ đầu tư phải xây nhà ở xã hội trong các dự án thương mại bộc lộ nhiều bất cập. Chẳng hạn, việc bố trí nhà ở xã hội manh mún khiến thành phố không thể hình thành được các khu nhà ở xã hội tập trung, quy mô lớn với hạ tầng kỹ thuật và xã hội phù hợp với cộng đồng cư dân có thu nhập thấp.
Cần cơ chế linh hoạt
Còn chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân cho rằng: “Việc bắt buộc xây dựng này có thể gây ra nhiều bất cập về quản lý, chi phí vận hành và chất lượng sống cho cư dân thu nhập thấp. Ngoài ra, quy định hiện hành chưa thực sự phù hợp với bối cảnh thị trường thực tế. Việc áp đặt nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội trong dự án thương mại, đặc biệt là phân khúc trung và cao cấp có thể khiến doanh nghiệp lúng túng trong kế hoạch đầu tư và vận hành dự án.
Bởi các dự án nhà ở cao cấp được thiết kế với hệ thống tiện ích và dịch vụ dành cho nhóm cư dân có thu nhập cao, dẫn đến phí quản lý vận hành ở mức cao. Việc bố trí người thu nhập thấp vào những khu này khiến họ phải đối mặt với chi phí sinh hoạt vượt quá khả năng tài chính, dễ tạo ra áp lực về môi trường sống và phân hóa cộng đồng cư dân, dẫn đến phát sinh mâu thuẫn trong việc sử dụng tiện ích chung, quản lý vận hành và bảo trì”.
Cũng theo ông Nhân, thay vì buộc chủ đầu tư triển khai nhà ở xã hội ở các dự án thương mại, thì cần áp dụng cơ chế linh hoạt hơn như: Hoán đổi quỹ đất sạch, nộp tiền vào quỹ phát triển nhà ở của tỉnh, thành phố, nộp tiền tương đương để nhà nước đầu tư các dự án nhà ở xã hội, hoặc kết hợp đất và tiền, thay vì buộc triển khai nhà ở xã hội tại chỗ trong mọi dự án… Các giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ phần nào vướng mắc, đảm bảo mục tiêu phát triển nhà ở xã hội bền vững, phù hợp với tình hình thiếu hụt nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp.
Từ thực tế trên, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội là hoàn toàn đúng đắn và cần thiết với tình hình hiện nay. Tuy nhiên, chính sách cần được xem xét hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân để tránh gây áp lực không cần thiết cho thị trường bất động sản và làm giảm hiệu quả của chính sách an sinh. Do đó, việc bố trí nhà ở xã hội xen cài trong dự án nhà ở thương mại cần xem xét thấu đáo để khi đưa vào thực tế sẽ giảm tối thiểu rủi ro.
Việc áp đặt nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội trong dự án thương mại, đặc biệt là phân khúc trung và cao cấp khiến doanh nghiệp bất động sản lúng túng, vô cùng hoang mang và lo lắng trong kế hoạch đầu tư và vận hành dự án.
