Theo báo cáo mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường chuyển nhượng căn hộ chung cư Hà Nội trong tháng 11 đã bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng nóng. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng trước nhưng vẫn cao hơn mức trung bình của cả năm. Tuy nhiên, sự “hạ nhiệt” mang tính kỹ thuật, cần thiết để thị trường bước vào chu kỳ phát triển bền vững hơn.
Đáng chú ý, mức giảm không diễn ra đồng loạt mà thể hiện rõ sự phân hóa; trong đó, phân khúc căn hộ thứ cấp ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng 10, trong khi đó, nhà thổ cư và nhà thấp tầng chỉ giảm nhẹ khoảng 10%.
Dù chịu áp lực điều chỉnh, căn hộ cao tầng vẫn giữ vai trò trụ cột khi chiếm hơn 50% tổng giao dịch và dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ sáu liên tiếp.
Theo các chuyên gia, thị trường không suy yếu diện rộng mà đang bước vào giai đoạn “thanh lọc cục bộ”, tập trung tại những khu vực có giá tăng nhanh và yếu tố đầu cơ cao. Áp lực lãi suất gia tăng cùng đà chững lại của giá đã khiến nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính rút lui, nhường chỗ cho lực cầu thận trọng và bền vững hơn.
Trong bối cảnh phân khúc căn hộ bình dân gần như vắng bóng, thị trường vẫn ghi nhận sự cải thiện về số lượng dự án trung cấp và đặc biệt là nhà ở xã hội. Đây là kết quả từ việc nhiều dự án đã và đang được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, cùng với thủ tục triển khai dự án mới ngày càng thông thoáng hơn.
Nguồn cung căn hộ năm 2026 dự kiến tăng khoảng trên 30.000 căn. Ảnh minh họa.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch HH Môi giới bất động sản VN cho biết, chính sách hỗ trợ pháp lý, đặc biệt là các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 tiếp tục tạo "cú hích" lớn cho nguồn cung từ năm 2026. Khi các dự án này hoàn tất thủ tục và chính thức triển khai, thị trường sẽ đón thêm lượng lớn sản phẩm, nhất là ở phân khúc nhà ở xã hội và các khu vực ngoài trung tâm. Về nhu cầu, nhà ở vừa túi tiền vẫn là phân khúc được quan tâm lớn, nhất là tại các khu vực vùng ven - nơi hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, gắn với mô hình phát triển đô thị TOD.
Trong khi đó, giá căn hộ hiện nay vẫn có xu hướng tăng, nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc sơ cấp và các dự án cao cấp có vị trí đắc địa. Một số dự án mới thậm chí chào bán trên 100 triệu đồng/m², song số lượng không nhiều.
Dự kiến, từ năm 2026 trở đi, khi nguồn cung được mở rộng rõ rệt, áp lực giá nhà sẽ dần được “giải nhiệt”, tuy nhiên, đây là sự điều chỉnh mang tính phân hóa, không phải giảm giá đồng loạt. Các dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh vẫn giữ giá ổn định, trong khi mặt bằng giá chung được kỳ vọng sẽ trở nên dễ tiếp cận hơn với người mua ở thực.
