Giải pháp tháo gỡ tình trạng “dự án treo”, lãng phí đất đai
Tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng vào Điều 79. Trong đó, khoản 34 quy định: trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 của Luật này mà hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận của Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, hoặc hết thời gian gia hạn nếu được gia hạn, và chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.
Đề xuất Nhà nước thu hồi đất nếu chủ đầu tư đạt thỏa thuận đền bù 75% được đánh giá là bước đi đột phá nhằm gỡ “nút thắt” giải phóng mặt bằng. Ảnh Thùy Chi.
Lý do được Bộ đưa ra là việc bổ sung quy định này nhằm thể chế hóa nội dung sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 18-NQ/TW do Đảng ủy Chính phủ đề xuất, được Ban Chấp hành Trung ương thông qua tại Nghị quyết số 69-NQ/TW: “Nghiên cứu, xem xét mở rộng các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phù hợp với tình hình thực tiễn”.
Trên thực tế, nhiều dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng có một phần nhỏ diện tích mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất, dẫn đến tình trạng “dự án treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư và gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn cầu, cho rằng đây là nội dung rất tích cực, thuận lợi cho doanh nghiệp. Bởi thay vì doanh nghiệp phải điều chỉnh chủ trương đầu tư về quy mô, diện tích theo phần đất đã thỏa thuận được với người dân như trước đây, thì nay Nhà nước sẽ giao phần còn lại cho doanh nghiệp nếu đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất.
“Điểm mới này sẽ góp phần giải quyết tình trạng ‘kẹt đất’ do 1 - 2 hộ không đồng ý, gây đình trệ toàn bộ dự án, và đặc biệt là tránh tình trạng người dân ép giá doanh nghiệp, ảnh hưởng đến quá trình giải phóng mặt bằng. Quy định này tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ cho các dự án lớn (khu đô thị, hạ tầng, du lịch…), đồng thời vẫn tôn trọng cơ chế thỏa thuận ban đầu và góp phần khuyến khích doanh nghiệp chủ động thương lượng với người dân, tránh ỷ lại cơ chế thu hồi”, ông Hiệp nhấn mạnh.
Ở góc độ địa phương, ông Phạm Đình Tứ, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Tuyên Quang, cho biết nhiều dự án đã được đánh giá cần thiết, hiệu quả đối với phát triển kinh tế - xã hội và được tỉnh chấp thuận chủ trương, nhưng không thể triển khai vì không thỏa thuận được với một số hộ dân.
Tính từ đầu nhiệm kỳ, Tuyên Quang có khoảng 50 dự án thuộc diện như vậy. “Có trường hợp người dân nằm ở giữa dự án, dù giá trị bồi thường đã gấp 2-3 lần nhưng vẫn không nhất trí. Cơ quan chuyên trách đã chịu rất nhiều áp lực, lúng túng khi lãnh đạo tỉnh liên tục yêu cầu phải tháo gỡ. Vì vậy, đề xuất này sẽ giúp địa phương giải quyết vướng mắc”, ông Tứ nói.
Tán thành với quy định, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho rằng quy định này sẽ tháo gỡ khó khăn cho hàng ngàn dự án đã đền bù “dở dang” trong nhiều năm qua. “Có nhiều trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% (thậm chí trên 95% diện tích đất) hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất, nhưng vẫn không thể giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích còn lại. Do đó, dự án không thể triển khai, vốn bị chôn, đất đai lãng phí, không đưa vào sử dụng được”, ông Châu nhấn mạnh.
Để giải quyết những trường hợp còn tồn tại, tại khoản 7, điều 2 về quy định chuyển tiếp, dự thảo Luật nêu rõ: Đối với dự án thuộc trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất quy định tại khoản 34 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024, đã có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thực hiện trước ngày Luật này có hiệu lực thì tiếp tục được thực hiện theo quy định của Luật này.
Cần đánh giá kỹ tác động, tránh bị lợi dụng cơ chế mới
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội, đề nghị cần đánh giá tác động kỹ lưỡng để bảo đảm tính khả thi, khả năng kiểm soát của quy định. Ông đặt vấn đề: “Cần cân nhắc, giải trình thêm về con số 75% diện tích và 75% số lượng người sử dụng đất. Tại sao là 75% mà không phải 80%? Nội dung này phải hết sức thận trọng, bởi ranh giới giữa thỏa thuận và hành chính có thể bị mờ, dễ bị lợi dụng”.
Quy định này tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ cho các dự án lớn (khu đô thị, hạ tầng, du lịch…), đồng thời vẫn tôn trọng cơ chế thỏa thuận ban đầu và góp phần khuyến khích doanh nghiệp chủ động thương lượng với người dân, tránh ỷ lại cơ chế thu hồi. Ảnh: Thùy Chi.
Tại cuộc họp thẩm định dự thảo Nghị định do Bộ Tư pháp chủ trì ngày 18/8, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú, Chủ tịch Hội đồng thẩm định, nhấn mạnh trước mắt cần tiếp tục rà soát, bổ sung để đảm bảo sự phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng. Bên cạnh đó, cần “quét” được tất cả khó khăn, bất cập của quy định hiện hành và các nội dung cấp bách để bổ sung vào dự thảo Luật, đồng thời bảo đảm không phát sinh những vướng mắc mới.
Đối với các nội dung như bổ sung 3 trường hợp thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đấu giá, đấu thầu, Thứ trưởng Bộ Tư pháp yêu cầu cần rà soát, đánh giá tác động kỹ lưỡng và có phương án xử lý phù hợp.
2 trường hợp còn lại Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất Nhà nước thu hồi đất bổ sung vào điều 79 gồm:
- Thực hiện các dự án đầu tư công khẩn cấp phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trong trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistics; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao và các mục đích khác; dự án công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
- Tạo quỹ đất để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai năm 2024.
