PV: Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp BĐS hiện nay?

Ông Lê Hoàng Châu:

Thị trường BĐS có vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế, vừa có hệ sinh thái riêng, vừa có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như: Thị trường tài chính, thị trường lao động, sản xuất và kinh doanh. Tuy nhiên, hiện nay thị trường BĐS các địa phương nói chung, TPHCM nói riêng đang rơi vào cảnh giảm tốc không phanh. Thời gian qua Chính phủ và các Bộ nghành đã ban hành nhiều chính sách như: Nghị quyết, Nghị định, Thông tư… nhằm hỗ trợ giúp thị trường BĐS hồi phục, doanh nghiệp vượt qua khó khăn.

Rất nhiều thực trạng dẫn đến khó khăn của thị trường địa ốc, nhưng nguyên nhân chính vẫn là vướng mắc pháp lý, thủ tục kéo dài, phức tạp làm tăng thời gian tiền bạc của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, hệ quả hạn chế nguồn cung. Ngoài ra, vấn đề nổi cộm không kém là thiếu nhà vừa túi tiền, đây là phân khúc phần lớn người mua “tổ ấm” rất cần đến. Ở nước ngoài, phần lớn chủ đầu tư xây dựng nhà ở giá trung cấp, còn nhà hạng sang chỉ đếm trên đầu ngón tay. Ở nước ta thì ngược lại, nhà ở vừa túi tiền ngày càng giảm và thậm chí không có.

Qua đó, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này kỳ vọng giải quyết những vấn đề tồn đọng, đồng thời xây dựng đồng bộ cơ chế chính sách để khuyến khích phát triển mạnh mẽ “nhà ở có giá phù hợp với thu nhập” và “nhà ở xã hội” để cân bằng thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Thật sự HoREA rất kỳ vọng Luật Đất đai khi đưa vào áp dụng sẽ tạo nên bước ngoặt mới cho cộng đồng doanh nghiệp BĐS cũng như người dân.

PV: Ông có kỳ vọng gì ở Luật Đất đai (sửa đổi) trong việc giúp doanh nghiệp BĐS tháo gỡ khó khăn và phát triển bền vững?

Ông Lê Hoàng Châu:

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này sẽ đổi mới tư duy kinh tế về đất đai. Điển hình thể hiện trong quy định “Nhà nước đầu tư phát triển quỹ đất để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư” và cơ chế “quỹ phát triển đất ứng vốn cho tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện“việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất”. Tôi tin rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định nguồn thu tài chính của quỹ phát triển đất được tiếp nhận từ ba nguồn: Ngân sách nhà nước; huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật, được phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm của địa phương. Những bất cập, hạn chế trong việc định giá đất, tính tiền sử dụng đất, xử lý đất công còn xen kẹt tại các dự án nhà ở thương mại…cũng được giải tỏa trong Luật đất đai (sửa đổi).

Khi dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) áp dụng, hi vọng sẽ tạo sức bật về mặt pháp lý cho BĐS, giải quyết việc tắc nghẽn nguồn cung, tháo gỡ vướng mắc cho các quy hoạch treo đang tồn tại. Phát huy khả năng tự điều chỉnh lại thị trường BĐS, hạn chế việc can thiệp hành chính, công khai, minh bạch, lành mạnh hóa thị trường.

PV: HoREA có kiến nghị gì cho dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này?

Ông Lê Hoàng Châu:

Cần xem xét siết chặt việc cho phép tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại để tránh thất thu ngân sách, thất thoát tài sản công. Vì vậy, cần giải quyết lỗ hổng trong việc áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các dự án nhà ở thương mại, đô thị tại các điều trong Dự thảo Luật Đất đai quy định về giá đất.

HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định cho phép các nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở bao gồm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo quy định một số điều trong Luật Đất đai (sửa đổi), để tạo điều kiện và khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn, hàng chục, trăm ha, để có đầy đủ các khu chức năng và các tiện ích, dịch vụ đô thị hoàn chỉnh.

Cần xem xét để kế thừa quy định hợp lý tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, theo hướng nếu diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại, thì nếu diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi... đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư mà không thông qua đấu giá, không thông qua đấu thầu.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!