Thị trường bất động sản sẽ vận hành theo hướng bền vững

Bất động sản hưởng lợi từ hạ tầng

Theo báo cáo tổng quan tthị trường bất động sản 2025 và triển vọng 2026 của Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL Việt Nam), thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025, ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định và chính sách đổi mới toàn diện. Chính phủ ưu tiên đầu tư hàng triệu tỷ đồng vào phát triển hạ tầng, với các dự án lớn như sân bay quốc tế Long Thành, tuyến metro số 2 TP.HCM, đường Vành đai 3, cầu Phú Mỹ 2 cùng các cao tốc liên kết vùng. Cùng với đó là cải cách thể chế, hoàn thiện hành lang pháp lý, phát triển hạ tầng quốc gia...

Các đại đô thị tích hợp lấy định hướng giao thông công cộng làm cơ sở (TOD - Transit-Oriented Development) ngày càng phát triển mạnh mẽ với xu hướng chuyển dịch ra ngoài phạm vi đường Vành đai 2, và tiến đến Vành đai 3 và 4 nhờ tận dụng lợi thế từ các dự án hạ tầng lớn đang triển khai như sân bay Long Thành, các tuyến metro, đường cao tốc...

Việc mở rộng đường bay quốc tế, chính sách thị thực thuận lợi, cùng sự cạnh tranh từ các điểm đến trong khu vực, là động lực để doanh nghiệp khách sạn Việt Nam đổi mới sản phẩm, hoàn thiện dịch vụ và tăng sức hút với khách du lịch toàn cầu. Triển vọng ngành khách sạn - du lịch tới đây sẽ tiếp tục tập trung vào nâng cấp chất lượng vận hành, mở rộng thị phần các sản phẩm cao cấp và dịch vụ đa dạng, tạo nền tảng để Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn tại châu Á. Qua đó thúc đẩy bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.

Trong chu kỳ mới, người mua sẽ có nhiều lựa chọn về sản phẩm căn hộ (từ trung cấp đến cao cấp, siêu sang), biệt thự, nhà phố, cùng các loại hình mới như sản phẩm xanh, căn hộ thông minh. Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) nhằm đầu tư và phát triển trong lĩnh vực nhà ở sẽ tiếp tục sôi động, ghi nhận chủ yếu bởi các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển, giúp thanh lọc thị trường, nâng cao chất lượng phát triển và bàn giao sản phẩm. Song song đó, áp lực tăng giá vẫn hiện hữu, nhất là tại các đô thị phát triển bài bản và khu vực hưởng lợi từ hạ tầng mới do chi phí đất gia tăng, lạm phát, tâm lý đầu tư đón sóng hạ tầng trong khi nhu cầu thực duy trì ổn định.

Đáng chú ý, hoạt động đầu tư không chỉ mở rộng về lượng mà còn nâng tầm về chất. Cụ thể như, các khu công nghiệp bắt đầu tích hợp mô hình xanh, ứng dụng ESG và chuyển đổi số vào quy trình vận hành, tăng sức mạnh cạnh tranh quốc tế và tối ưu hiệu quả sử dụng đất. Dòng vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh vào các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh), thúc đẩy dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, đa dạng hóa ngành nghề, và phát triển các khu công nghiệp công nghệ cao, logistics dịch vụ phụ trợ.

Nhà đầu tư nghiêng về sản phẩm giá trị thực

Khảo sát của JLL Việt Nam cho thấy, phân khúc nhà ở mở rộng về quy mô lẫn sản phẩm trong năm 2025 và tiếp tục xu hướng tăng trưởng trong chu kỳ mới. Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực phía Nam đã đạt 2.740 USD/m² vào quý 4/2025, tăng 1,25 lần so với cuối năm 2020. Trong khi đó, giá nhà liền thổ cán mốc 4.427 USD/m² đất, tăng 1,9 lần so với năm 2020. Thị trường phía Nam bao gồm TP.HCM và các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh dự kiến chào đón trung bình hàng năm 28.500 căn hộ và 12.000 căn nhà liền thổ trong giai đoạn 2026-2030.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản công nghiệp giữ vị trí chiến lược trong dòng vốn FDI, với lợi thế chi phí sản xuất cạnh tranh, nguồn lao động trẻ và các cụm công nghiệp phát triển đồng bộ. Đến cuối 2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Nam đạt 27.900 ha, tỷ lệ lấp đầy 84%, giá chào thuê đất dao động từ 100 - 310 USD/m²/chu kỳ. Diện tích nhà xưởng xây sẵn, kho vận đạt 5,5 triệu m² mỗi thị trường, với tỷ lệ lấp đầy trung bình 89%. Các ngành sản xuất dẫn đầu như điện tử, bán dẫn, cao su, dệt may, thực phẩm…

Kết thúc năm 2025, thị trường khách sạn - du lịch Việt Nam ghi nhận sự phục hồi rõ rệt với hơn 21,2 triệu lượt khách quốc tế, và tốc độ tăng trưởng kép hằng năm giai đoạn 2011-2026 đạt 10,1%. Dự báo đến năm 2030, lượng khách quốc tế sẽ đạt 35 triệu lượt, kéo theo nhu cầu lưu trú, du lịch, nghỉ dưỡng tăng mạnh tại các thành phố lớn và các điểm đến ven biển. Thị trường tiếp tục ghi nhận làn sóng đầu tư nước ngoài và các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) lớn giúp mở rộng quy mô, nâng cao tiêu chuẩn vận hành.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam dự báo, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ nền kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng FDI bền vững, môi trường pháp lý ngày càng minh bạch và hệ thống hạ tầng liên kết vùng hoàn thiện. Dự báo tỷ lệ đô thị hóa sẽ đạt 50% vào năm 2030, thúc đẩy nhu cầu nhà ở, dịch vụ, thương mại và công nghiệp mạnh mẽ hơn nữa. Các xu hướng chủ đạo định hướng sự phát triển của thị trường bao gồm đa dạng hóa phân khúc sản phẩm, chuyển đổi số, phát triển dự án xanh và tích hợp yếu tố ESG.

Việc xây dựng các khu đô thị lớn, khu công nghiệp công nghệ cao, logistics và cải tiến dịch vụ khách sạn sẽ giữ vai trò trung tâm trong chiến lược quy hoạch và thu hút đầu tư của các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Đáng chú ý, thị trường Việt Nam đang chuyển mình từ mô hình cạnh tranh theo số lượng sang cạnh tranh dựa trên chất lượng. Các sản phẩm bất động sản không còn chỉ cạnh tranh dựa trên vị trí hay chất lượng xây dựng như giai đoạn trước đây mà còn phải vượt trội về những giá trị gia tăng như trải nghiệm khách hàng, chất lượng vận hành và dịch vụ hậu mãi, nhằm đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của nhà đầu tư về giá trị thực của tài sản.