Thanh lọc bất động sản: [Bài 2] Doanh nghiệp tái cấu trúc để thích ứng

Cơ cấu lại sản phẩm

Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn không còn dễ dàng cho mọi doanh nghiệp. Trong giai đoạn này, những doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, phụ thuộc vào vốn vay hoặc dự án thiếu minh bạch pháp lý sẽ dần bị đào thải. Ngược lại, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh, chiến lược phát triển bền vững và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực sẽ có cơ hội phục hồi và mở rộng thị phần.

Nếu trước đây, tăng trưởng của doanh nghiệp bất động sản chủ yếu đến từ mở rộng quỹ đất và gia tăng quy mô dự án, thì trong giai đoạn hiện nay, bối cảnh mới đang buộc nhiều doanh nghiệp phải thay đổi tư duy phát triển. Điển hình như Công ty cổ phần Địa ốc Hoàng Quân, sau nhiều năm gắn với phân khúc nhà ở xã hội, doanh nghiệp vẫn xác định đây là hướng phát triển chiến lược, nhưng đồng thời mở rộng sang bất động sản khu công nghiệp, nhà ở thương mại và các sản phẩm bất động sản chuyên biệt khác. 

Hay Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) lại lựa chọn chiến lược tái cơ cấu danh mục tài sản, tập trung vào các lĩnh vực có khả năng tạo nguồn thu ổn định như bất động sản thương mại và văn phòng cho thuê.

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp cũng đang điều chỉnh chiến lược phát triển. Thay vì tập trung tuyệt đối vào phân khúc trung, cao cấp như trước, một số doanh nghiệp bắt đầu dịch chuyển sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Đơn cử, Công ty Nhà Khang Điền nghiên cứu phát triển các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm phục vụ nhu cầu ở thực. Bất động sản An Gia mở rộng sang lĩnh vực dịch vụ, tiếp thị và bán hàng, thay vì chỉ đóng vai trò chủ đầu tư như trước.

Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội vốn không được các chủ đầu tư mặn mà thì nay lại đang thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia. Cụ thể, Tập đoàn Bcons thực hiện dự án nhà ở xã hội Bcons tại phường Tân Uyên. Becamex IDC tiếp tục mở rộng mô hình nhà ở gắn với khu công nghiệp và dự kiến bổ sung hơn 40.000 căn trong thời gian tới. Tập đoàn Lê Phong ngoài triển khai các dự án cao cấp, còn có dự án nhà ở xã hội New Lavida (P. Dĩ An, TP.HCM)…

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng cung-cầu. Xu hướng đầu cơ ngắn hạn dần suy giảm, thay vào đó là nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm. Nếu trước đây phần lớn doanh nghiệp tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để tối ưu biên lợi nhuận, thì hiện nay nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ nhu cầu thực đang được nhìn nhận như một thị trường có quy mô lớn và dư địa dài hạn. Tuy nhiên, cơ hội không đồng nghĩa với việc cuộc chơi trở nên dễ dàng hơn.

Thanh lọc nhưng không suy giảm

Dữ liệu từ Cục Thống kê chỉ ra trong 6 tháng đầu năm 2026, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Điều này phản ánh các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vẫn tiếp tục gia nhập thị trường, mở rộng hoạt động và chủ động chuẩn bị nguồn lực để đón đầu chu kỳ phát triển mới. Nếu tính tổng số doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động, sau khi trừ số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn và giải thể, thị trường vẫn ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp.

Theo nhận định của các chuyên gia, những con số trên cho thấy quá trình thanh lọc không đồng nghĩa với sự suy giảm của thị trường, mà là sự tái cơ cấu lực lượng doanh nghiệp theo hướng chất lượng hơn. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai tiếp tục mở rộng quy mô, trong khi những doanh nghiệp gặp hạn chế về nguồn lực hoặc không còn phù hợp với yêu cầu mới của thị trường buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui. Đó là quy luật tất yếu của một thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển thực chất và bền vững hơn.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn “chọn lọc tự nhiên”, khi dòng tiền không còn ưu tiên tăng trưởng nóng mà hướng tới giá trị thực và khả năng phát triển dài hạn.

“Áp lực lãi suất, chi phí vốn cùng quá trình sàng lọc đang buộc doanh nghiệp tái cấu trúc chiến lược phát triển. Trong đó, nhà ở vừa túi tiền và các dự án gắn với hạ tầng sẽ là phân khúc có dư địa tăng trưởng rõ nét trong chu kỳ mới”, bà Hương chia sẻ.

Theo khuyến nghị của bà Hương, doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc hoạt động theo hướng kiểm soát chặt rủi ro dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp vẫn lớn. Đồng thời hạn chế đầu tư dàn trải, cần cơ cấu lại danh mục sản phẩm và tập trung phát triển các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, với mức giá phù hợp hơn khả năng chi trả của người dân.