Bộ Tài chính đang lấy ý kiến tổ chức, cá nhân về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 quy định về Quỹ phát triển đất.

Đồng bộ với mô hình chính quyền hai cấp

Thực hiện Luật Đất đai 2024, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ ban hành Nghị định 103 và Nghị định 104. Nội dung của 2 Nghị định được xây dựng theo nguyên tắc quy định cụ thể các điều, khoản mà Luật Đất đai 2024 giao cho Chính phủ quy định chi tiết liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quỹ phát triển đất.

Tuy nhiên, qua thực tế thực hiện chính sách tại các địa phương, có một số nội dung vướng mắc cần hoàn thiện để đảm bảo đồng bộ, thống nhất trong tổ chức thực hiện, trong đó tập trung chủ yếu vào các quy định liên quan đến xử lý chuyển tiếp giữa Luật Đất đai 2024 và pháp luật đất đai 2013, cần quy định cụ thể hơn để đơn giản, thuận lợi khi thực hiện. Bên cạnh đó, nhiều nội dung quy định tại 2 Nghị định cũng cần được sửa đổi để đồng bộ với mô hình chính quyền hai cấp và bộ máy nhà nước sau khi sắp xếp.

Theo dự thảo, về miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi, Bộ này cho biết, tại điểm 1 khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai quy định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất được thực hiện khi giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi và giao Chính phủ quy định chi tiết điểm này.

Quy định chi tiết nội dung nêu trên, tại điểm d khoản 1 Điều 18 Nghị định số 103 quy định miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm 1 khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 18 Nghị định, có ý kiến cho rằng quy định miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp nêu trên là chưa công bằng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, đủ điều kiện bồi thường về đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư (không được miễn, giảm tiền sử dụng đất); vì vậy, đề nghị sửa dự thảo Nghị định theo hướng quy định mức giảm 50% tiền sử dụng đất thay vì miễn.

Do đó, Bộ Tài chính trình Chính phủ sửa đổi nội dung nêu trên theo hướng bãi bỏ điểm d khoản 1 Điều 18 và sửa đổi khoản 1 Điều 19 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP theo hướng quy định giảm 50% tiền sử dụng đất khi giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở, phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi; tức là chuyển từ mức miễn tiền sử dụng đất thành giảm 50% tiền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, nếu người dân có khó khăn về tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

Đề xuất giảm tiền sử dụng tiền đất đối khi chuyển chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở

Dự thảo còn xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở không được công nhận là đất ở theo pháp luật về đất đai trước Luật Đất đai 2024 (nay là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở theo Luật Đất đai năm 2024) sang đất ở.

Bộ Tài chính cho rằng, theo quy định tại pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 (điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ), trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nay, Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định về “đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở” mà gọi là “đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở".

Tuy nhiên, tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP không có quy định riêng cho trường hợp nêu trên mà chỉ có quy định chung chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thì nộp 100% tiền sử dụng đất của đất ở trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của đất nông nghiệp.

Vì vậy, thời gian qua có một số ý kiến cho rằng mức thu tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (đất vườn, ao liền kề thửa đất có nhà ở) sang đất ở là cao so với quy định trước đây.

Do đó, Bộ Tài chính đề xuất bổ sung khoản 6 vào Điều 52 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP theo hướng quy định cụ thể trường hợp nêu trên thì tiền sử dụng đất tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.