Quy hoạch chồng quy hoạch

Năm 2014, UBND huyện Thạch Thất đã được TP Hà Nội phê duyệt quy hoạch chung xây dựng huyện Thạch Thất đến năm 2030, tỷ lệ 1/10.000 và quy hoạch chung thị trấn đến năm 2030, tỷ lệ 1/5.000. Với quy hoạch này, các loại đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất lúa… đã được phân loại rất rõ ràng. Nhiều nhà đầu tư mua đất tại các xã thuộc huyện Thạch Thất khá yên tâm.

Anh Phạm Hồng Đức (nhà đầu tư) cho biết, năm 2018 sau khi nghiên cứu quy hoạch, anh đã bỏ ra 3,5 tỷ đồng để mua 1 lô đất rộng 200m2 tại thôn Bãi Dài, xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất. Mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận. Khi mua anh cũng đến phòng địa chính UBND xã Tiến Xuân kiểm tra không có quy hoạch gì. Tuy nhiên, mới đây, sau khi TP Hà Nội công bố quy hoạch khu đô thị vệ tinh Hòa Lạc, tra cứu thông tin từ UBND huyện, anh tá hỏa thấy mảnh đất của mình nằm trọn trong khu vực quy hoạch đất giao thông và hành lang cây xanh.

“Huyện Thạch Thất hiện nay đang có rất nhiều quy hoạch. Như, quy hoạch chung của huyện và đồ án quy hoạch khu đô thị Hòa Lạc, đồ án quy hoạch phân khu. Trong khi chờ các quy hoạch này trở thành hiện thực thì văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện vẫn cho người dân đăng ký biến động đất đai, vẫn chưa cập nhật lên giấy chứng nhận để người dân biết. Huyện cũng không có bất cứ thông báo nào đến người dân về các khu đất nằm trong quy hoạch. Do vậy, hiện nay nhiều người vẫn lao vào mua đất để đón đầu quy hoạch. Tôi thấy rất rủi ro”.

Đến Sóc Sơn thời điểm này không khó bắt gặp những "chợ đất" xung quanh xã Minh Trí, xã Mai Đình- nơi được quảng cáo là nơi sắp có khu công nghiệp sạch quy mô lớn được xây dựng. Các môi giới đất vẫn chào mới các lô đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận và đã được “check” quy hoạch, 100% an toàn. Chị Nguyễn Hồng Loan (nhà đầu tư) đã quyết định mua một lô đất thổ cư 80 m2 giá 1,2 tỷ đồng. Tuy nhiên khi chuẩn bị đặt cọc, chị đã đến phòng quản lý đô thị huyện Sóc Sơn để kiểm tra lại một lần nữa. Theo quy hoạch phân khu đô thị mới được phê duyệt gần đây, lô đất chị bán cho họ nằm trong quy hoạch đường giao thông.

"Khi kiểm tra dưới địa chính xã, họ bảo đất không nằm trong quy hoạch. Tuy nhiên, kiểm tra lại trên phòng quản lý đô thị huyện thì lại dính quy hoạch. Họ bảo là các quy hoạch này cập nhật theo các cấp độ. Có nhiều quy hoạch địa chính xã không nắm được nên không thể trả lời chính xác. Tôi thấy việc kiểm tra quy hoạch đang rất khó khăn, thông tin rất tù mù. Đây là hạn chế cần được tháo gỡ sớm, giúp người dân tránh được rủi ro”- chị Loan nhấn mạnh.

Làm gì để tránh rủi ro mua đất dính quy hoạch?

Hiện nay, tại các chợ đất xung quanh 5 khu đô thị vệ tinh Hà Nội là Hòa Lạc, Sóc Sơn, Xuân Mai, Phú Xuyên, Sơn Tây đã có tình trạng nhiều nhà đầu tư đang bán ra các lô đất thổ cư dính quy hoạch mới này. Người mua thiếu thông tin quy hoạch hoặc không kiểm tra được hết các quy hoạch rất dễ mua phải các lô đất nằm trong diện bị quy hoạch này.

Trao đổi với PV báo NN -MT về nguyên nhân tại sao các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện khi thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai lại không có bất cứ thông báo nào đến người dân, ông Phạm Văn Tình – Phó giám đốc VP đăng ký đất đai Hà Nội cho biết, theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn thi hành, trên giấy chứng nhận chỉ thể hiện những thông số cơ bản và kèm theo mã QR. Việc quản lý các thông tin quy hoạch, các đơn vị quản lý nhà nước về quy hoạch sẽ cập nhật trên hệ thống dữ liệu của mình để phục vụ công tác quản lý đất đai, xây dựng. Luật không quy định phải cập nhật thông tin quy hoạch trên giấy chứng nhận. Chỉ có duy nhất thông tin về chỉ giới đường đỏ (nếu có) thì phải cập nhật trên giấy chứng nhận khi tuyến đường đó chạy qua thửa đất.

Khi mua đất, người mua cần kiểm tra xem đất đó có nằm trong diện quy hoạch hay không. Đây là bước vô cùng quan trọng. Người dân có thể kiểm tra thông tin quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện nơi có thửa đất. Hoặc gửi yêu cầu kiểm tra quy hoạch đến Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cung cấp thông tin cụ thể dựa trên hồ sơ thửa đất mà người dân yêu cầu.

TP Hà Nội đã phê duyệt quy hoạch phân khu 5 khu đô thị vệ tinh. Nhưng, một số huyện vẫn chưa hoàn chỉnh hồ sơ đồ án, công khai bản đồ quy hoạch, dẫn tới việc một số nhà đầu tư biết trước thông tin đã đẩy giá, tạo sóng ảo để thoát hàng. Nhiều nhà đầu tư không có kinh nghiệm sẽ rất dễ rơi vào ma trận này và mua phải đất nằm trong quy hoạch.