Nhà ở cho thuê: Từ sức cầu đến bài toán nguồn vốn

Nhu cầu thuê nhà cao

Là đô thị đặc biệt với quy mô dân số hơn 14 triệu người, TP.HCM tập trung nhiều chuyên gia, công nhân, sinh viên và người lao động nhập cư. Trong khi đó, một bộ phận lớn người dân chưa có điều kiện sở hữu nhà ở, cần những không gian sống ổn định với chi phí phù hợp và hạ tầng đồng bộ. 

Chị Thanh Bình, quê Gia Lai đang thuê trọ ở phường An Lạc cho biết, vợ chồng chị đều là công nhân, tổng thu nhập khoảng 16 triệu đồng mỗi tháng. Sau khi trừ tiền ăn, tiền học của con và các khoản sinh hoạt, mỗi tháng chỉ còn dư rất ít. Mua nhà ở TP.HCM gần như là điều quá xa vời, nên nhiều năm nay gia đình chỉ dám thuê một căn phòng trọ hơn 25 m² để ở.

“Điều tôi mong nhất là có một chỗ ở ổn định, sạch sẽ, an toàn với mức giá phù hợp để yên tâm làm việc và nuôi con. Mỗi lần chủ nhà báo tăng tiền thuê hay thông báo lấy lại phòng, cả nhà lại tất bật đi tìm nơi ở mới. Nếu có thêm nhiều dự án nhà ở cho thuê với giá hợp lý, hợp đồng dài hạn và chất lượng tốt, những người lao động như chúng tôi sẽ bớt đi nỗi lo chỗ ở, có thể tập trung làm việc và dành dụm cho tương lai”, chị Bình chia sẻ.

Khảo sát của Liên đoàn Lao động TP.HCM đối với hơn 200.000 công nhân cho thấy, có khoảng 33.500 người có nhu cầu về nhà ở, trong đó trên 90% mong muốn được thuê hoặc thuê mua nhà ở ổn định. Dù vậy, phần lớn người lao động hiện vẫn đang sống trong các khu nhà trọ nhỏ lẻ, điều kiện sinh hoạt còn hạn chế.

Theo báo cáo của Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), có khoảng 60% công nhân lao động nhập cư có nhu cầu thuê nhà vì đặc thù di cư, nhiều người trong số đó dự định sẽ trở về quê hương sau khoảng 10 đến 12 năm làm việc. Sau khi mở rộng địa giới hành chính, TP.HCM hiện có khoảng 974.000 người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội.

Còn trong văn bản số 24147/SXD-PTĐT của Sở Xây dựng TP.HCM vừa gửi Bộ Xây dựng về tình hình phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội chỉ ra, toàn thành phố hiện có khoảng 72.581 phòng, căn nhà ở cho thuê. Trong đó, nhà ở xã hội cho thuê mới có 10.056 căn, nhà lưu trú công nhân khoảng 2.096 phòng. Phần lớn nguồn cung vẫn đến từ 60.000 công trình nhà trọ do các hộ dân đầu tư, cung cấp hơn 629.000 phòng cho khoảng 1,6 triệu người đang thuê để sinh sống, học tập và làm việc.

Hoàn thiện cơ chế vốn để thu hút doanh nghiệp

Mặc dù nhu cầu nhà ở cho thuê tại TP.HCM đang gia tăng nhanh, tuy nhiên, nguồn cung lại phát triển chậm, thiếu ổn định và chưa đáp ứng được kỳ vọng của thị trường. Nhiều chuyên gia cho rằng, nguyên nhân không nằm ở thiếu cầu, mà ở việc phân khúc này chưa đủ hấp dẫn về mặt đầu tư. Nhà ở cho thuê đòi hỏi vốn lớn, chu kỳ thu hồi dài, trong khi biên lợi nhuận thấp và chịu nhiều ràng buộc về chính sách.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho rằng, để phân khúc nhà ở cho thuê thực sự phát triển, cần xây dựng cơ chế hỗ trợ đủ mạnh, giúp doanh nghiệp có thể triển khai dự án hiệu quả, đồng thời mang đến các sản phẩm có mức chi trả phù hợp với nhu cầu của người dân.

Theo bà Hoài An, với điều kiện hiện nay tại Việt Nam, nếu chỉ phát triển nhà ở cho thuê thương mại thuần túy, trong khi cơ cấu vốn, cơ cấu chi phí, đặc biệt là chi phí về đất, vẫn như hiện nay và không có cơ chế hỗ trợ hợp lý từ phía Nhà nước thì sẽ rất khó để các chủ đầu tư phát triển loại hình này.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, lâu nay các chính sách đối với doanh nghiệp làm nhà cho thuê gần như không khác gì nhà ở thương mại thông thường. Doanh nghiệp vẫn phải gánh chi phí đất đai khổng lồ, làm thủ tục pháp lý kéo dài và phải vay vốn thương mại với lãi suất cao. Trong khi đó, thời gian hoàn vốn của một dự án cho thuê trung bình kéo dài từ 15-20 năm, là một rủi ro quá lớn. Do đó, ngoài việc giảm thuế, nhà nước cần hình thành được các nguồn tín dụng dài hạn với lãi suất thấp để thu hút doanh nghiệp làm nhà ở cho thuê.

Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất hàng loạt kiến nghị cụ thể mang tính đột phá nhằm gỡ khó tận gốc. Cụ thể như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích mà doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng để làm dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp trong suốt vòng đời của dự án; cho phép khấu trừ thỏa đáng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất. Về chính sách thuế, cần quy định mức nộp chỉ 30% đối với thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp dành cho các dự án này.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, để hoàn thành mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, đồng thời hình thành quỹ nhà ở cho thuê phục vụ người lao động, công nhân và cán bộ, Sở Xây dựng kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, tham mưu Chính phủ sớm hoàn thiện cơ chế, chính sách phù hợp.

Trong đó, thành phố đề xuất đưa các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê vào nhóm dự án cấp bách. Theo đề xuất, nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư mà chỉ cần thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư, sau đó triển khai các bước về quy hoạch chi tiết 1/500, giao đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc cấp giấy phép xây dựng.

Đồng thời, kiến nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trong suốt thời gian khai thác dự án cho thuê… Về nguồn vốn, Sở Xây dựng kiến nghị xây dựng gói tín dụng ưu đãi riêng cho phát triển nhà ở xã hội cho thuê, nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho thuê với lãi suất khoảng 3 - 4%/năm, hoặc cao hơn lãi suất huy động 1,5 - 2%/năm; thời hạn vay 15 - 20 năm, ân hạn 3 năm và hỗ trợ 70 - 80% lãi suất vay thương mại, đặc biệt trong 10 năm đầu đưa dự án vào khai thác…

TP.HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026-2030. Hiện có 13 doanh nghiệp, gồm cả doanh nghiệp Nhà nước và doanh nghiệp tư nhân, đã đăng ký đầu tư gần 100.000 căn nhà ở cho thuê.