Đánh thuế vào lãi: Cần nhưng chưa đủ điều kiện

Các giao dịch mua bán chuyển nhượng bất động sảnđang chịu mức thuế thu nhập cá nhân là 2% trên tổng giá trị bất động sản chuyển nhượng. Song, trên thực tế, người mua và người bán thường bắt tay nhau khai giá thấp hơn giá trị thực trên hợp đồng mua bán.

Để lấp lỗ hổng trong việc thu thuế, mới đây, trong báo cáo gửi các đại biểu Quốc hội về việc thực hiện các nghị quyết và hoạt động chất vấn tại Quốc hội khóa XV, Bộ Tài chính đề xuất phương án tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, trong quá trình sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Theo đó, Bộ Tài chính đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thay cho mức thuế 2% hiện đang tính trên tổng giá trị hợp đồng. Mục tiêu là điều tiết thị trường, chống thất thu thuế và hạn chế đầu cơ.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là làm sao xác định được phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán trong bối cảnh thị trường bất động sản đang thiếu minh bạch cùng các công cụ xác định giá trị thực tế của các giao dịch.

Có thể lấy một ví dụ, hiện tại, khi chuyển nhượng bất động sản trị giá 4 tỷ đồng, thuế suất 2% sẽ tương ứng 80 triệu đồng. Nếu áp theo đề xuất mới, giả sử giá mua là 3 tỷ, bán 4 tỷ, người bán  lãi 1 tỷ,  sẽ phải nộp thuế 200 triệu đồng – cao hơn gấp 2,5 lần.

Dù cách tính mới hướng đến công bằng hơn, nhưng câu hỏi đặt ra là: nếu người bán lỗ thì có được miễn thuế không? Theo các chuyên gia, điều này chưa được quy định rõ ràng, trong khi ngành thuế vẫn mặc định bất động sản “luôn có lãi”.

Có thể tạo gánh nặng cho người mua

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần tập đoàn đầu tư và phát triển G6 cho biết: Tôi đánh giá cao đề xuất đánh thuế bất động sản. Bởi, chúng ta cần có công cụ để điều tiết thị trường và bình ổn giá bán nhà. Tuy nhiên, để triển khai được chủ trương này không dễ dàng. Nguyên nhân chính, chúng ta chưa kiểm soát được việc thanh toán tiền mua bán bất động sản qua chuyển khoản ngân hàng.

Đề xuất này về mặt hình thức đang đánh thuế vào người bán. Nhưng thực chất đang tạo thêm gánh nặng cho người mua. Vì người bán họ sẽ cộng thêm số tiền thuế này vào giá để bán. Và quy định này mới chỉ đánh thuế vào phần lãi nên rất khó điều chỉnh được giá bán trên thị trường bất động sản hiện nay.

“Chúng ta cần có sân chơi bình đằng, công bằng. Như các nước trên thế giới, nếu bán bất động sản lỗ hoặc hòa thì không phải đánh thuế, lãi mới phải đóng thuế nghiêm túc, đầy đủ”- ông Quê nhấn mạnh.

Đánh thuế thu nhập cá nhân đối với lãi chuyển nhượng bất động sản là xu hướng quốc tế, nhưng với thị trường còn nhiều biến động và chưa thực sự minh bạch như nước ta, việc thay đổi cần nghiên cứu và đưa ra nhiều biện pháp cụ thể để tránh tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà, đặc biệt là tránh tình trạng “trục lợi chính sách” để đẩy giá nhà lên cao, thay vì mục đích của đề xuất là để đưa giá nhà về với giá trị thực.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Newtaco, thị trường bất động sản diễn biến có lúc thăng, trầm nhưng cơ quan thuế luôn xác định bất động sản chỉ tăng nên phải đánh thuế phần gia tăng.

Trong khi bản chất của việc đánh thuế chuyển nhượng nhà đất là thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động mua bán bất động sản, tức phải có thu nhập mới phải chịu thuế. Cách tính hiện nay là áp mức thuế 2% trên giá bán dẫn đến nhiều trường hợp lỗ cũng phải chịu thuế.

Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

Khi đưa ra đề xuất này, Bộ Tài chính đặt kỳ vọng sẽ đảm bảo công bằng, hạn chế đầu cơ, tránh tình trạng các đô thị bỏ hoang, lãng phí nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, để chính sách đi vào cuộc sống, bên cạnh việc đồng bộ hóa, minh bạch dữ liệu, kiểm soát giá giao dịch thực, cần nghiên cứu kinh nghiệm của các nước trên thế giới.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần tập đoàn đầu tư và phát triển G6 cho rằng, để đánh thuế chính xác, đầy đủ, Việt Nam cần xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai. Bất động sản phải được định danh. Các giao dịch bất động sản cần được số hóa. Để cơ quan thuế có công cụ tham chiếu vào các thời điểm tính thuế. Như vậy, mới quản lý biến động thị trường. Đồng thời, cần phải thay đổi tư duy giao dịch bất động sản là phải nộp thuế. Tư duy này không đúng với bản chất thị trường bất động sản. Mức thuế suất 2% hay 5% hay 20% không phải là vấn đề mà điều cần làm đó là phải minh bạch hóa giao dịch bất động sản.

Cần lộ trình rõ ràng, tránh gây sốc thị trường

Tại Việt Nam, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới cũng đề cập đến xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhà ở, thông tin bất động sản; nếu triển khai có hiệu quả, trong tương lai gần có thể xây được hệ thống cơ sở dữ liệu đáng tin cậy, đây là cơ sở dữ liệu quan trọng để thực thi Luật thuế bất động sản sau khi được thông qua.

Việc áp dụng phương án mới khi đánh thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ tác động rất lớn đối với thị trường và tâm lý của doanh nghiệp, nhà đầu tư. Nếu đề xuất này được áp dụng, nhiều khả năng thị trường sẽ giảm giao dịch, giá nhà điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, khi người dân quen dần với phương án đánh thuế mới, giá nhà sẽ lại tăng lên do tiền thuế sẽ được cộng vào giá bán. Điều này sẽ tạo áp lực lên người mua.

Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển kinh tế, tốc độ đầu tư công Việt Nam đang rất lớn, bất động sản liên quan đến nhiều ngành nghề quan trọng của nền kinh tế và cũng là nguồn thu ngân sách lớn. Vì vậy, việc đánh thuế bất động sản cần có lộ trình cụ thể và nên áp dụng khi có đủ các công cụ để kiểm soát thị trường.

Ông Nguyễn Trí Hiếu – Giám đốc Viện R&D thị trường tài chính Bất động sản toàn cầu cho biết, tại Mỹ, các giao dịch bất động sản sẽ có bảo hiểm nên việc xác định giá mua - giá bán đều minh bạch. Hay người Singapore mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3….Tuy nhiên, các nước phát triển làm được việc này vì cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh.