Giá nhà vượt xa thu nhập

Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội không ngừng leo thang, giấc mơ an cư của hàng triệu người trẻ đang ngày càng trở nên xa vời. Một trong những rào cản lớn nhất khiến người trẻ khó tiếp cận nhà ở là tốc độ tăng giá bất động sản vượt xa tốc độ tăng thu nhập.

Dữ liệu từ Savills TP.HCM cho thấy, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý 4/2024 đã tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, Tổng cục Thống kê cho biết, thu nhập bình quân đầu người cả nước chỉ tăng khoảng 8,6%. Đây là sự chênh lệch đáng kể, khiến khoảng cách giữa khả năng chi trả và giá nhà ngày càng bị nới rộng.

Thực tế, phần lớn người trẻ ở độ tuổi dưới 35 mới chỉ có khoảng 10 năm đi làm - một khoảng thời gian chưa đủ dài để tích lũy đủ tài chính cho khoản đầu tư bất động sản lớn. Trong khi đó, giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng chóng mặt trong 10 năm qua, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người lao động.

Còn theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn 72% trong 5 năm qua, TP.HCM tăng gần 50%, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Sự chênh lệch này khiến việc sở hữu nhà ngày càng xa tầm tay người trẻ, ngay cả khi họ có trong tay 30% giá trị căn hộ để vay phần còn lại.

Hiện các căn hộ hai phòng ngủ với giá dưới 3 tỷ đồng tại khu vực trung tâm rất khan hiếm, thậm chí là gần như biến mất. Nếu chọn vay mua nhà, người mua phải chấp nhận trả nợ trong vòng 15-25 năm, kèm theo rủi ro từ lãi suất thả nổi và áp lực tài chính dài hạn. Đây là một bài toán không dễ với những người trẻ đang ở giai đoạn đầu sự nghiệp.

Tương tự, khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, với GDP bình quân đầu người khoảng 9,5 triệu đồng/tháng (con số thống kê năm 2024) thì trung bình một người trẻ cần làm việc, tích cóp 25,8 năm để mua căn hộ khoảng 60m2, giá khoảng 3 tỷ đồng.

Bất chấp sự chênh lệch lớn giữa thu nhập và giá bán căn hộ, nhu cầu sở hữu bất động sản tại các thành phố lớn, đặc biệt là TP.HCM vẫn rất cao. Trong đó, nhóm mua lần đầu để ở chiếm tới 62%. Do đó, hơn 80% người mua bắt buộc phải sử dụng đòn bẩy tài chính với mức vay phổ biến trong khoảng 30-50% giá trị bất động sản. Điều này khiến mục tiêu an cư tại thành phố vừa là một giấc mơ vừa là một thách thức lớn với đông đảo người trẻ chưa có nhiều vốn tích lũy.

Kỳ vọng từ chính sách nhà ở

Nhiều chuyên gia nhận định, việc đô thị hóa và phát triển kinh tế tập trung đã gia tăng mật độ dân cư ở các đô thị lớn khiến nhu cầu nhà ở tăng mạnh, trong khi nguồn cung lại bị thiếu hụt do vướng mắc pháp lý và thiếu quỹ đất phát triển.

Vì thế, việc sở hữu căn hộ tầm trung giờ đây trở nên khó khăn với thu nhập phổ thông của một cặp vợ chồng trẻ nếu họ không có sự hỗ trợ từ gia đình hay các gói tín dụng phù hợp. Không ít người phải lựa chọn thuê trọ lâu dài hoặc chấp nhận sống chung nhiều thế hệ để giảm áp lực tài chính.

Trước thực trạng này, Chính phủ đã yêu cầu các ngân hàng cần có những chính sách tín dụng đặc thù, phù hợp với người mua nhà lần đầu, đặc biệt là người trẻ. Cụ thể là các gói vay nên kéo dài từ 20 đến 30 năm - tương đương với cả chu kỳ lao động của người vay để giúp họ giảm bớt gánh nặng trả nợ hàng tháng.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills TP.HCM cho biết, hiện nay, người trẻ và người có thu nhập thấp hoàn toàn có thể kỳ vọng hoàn thành ước mơ sở hữu nhà ở với những thông tin tích cực từ chính sách nhà ở từ Chính phủ cũng như các dự án hạ tầng đô thị đang được gấp rút triển khai.

“Những thay đổi tích cực từ hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh Bất động sản đã góp phần khơi thông dòng chảy đầu tư vào nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền. Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 là một kỳ vọng rất lớn, nhưng hoàn toàn khả thi nếu có sự chung tay của Nhà nước, doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng”, bà Hương đánh giá.

Tuy nhiên, theo bà Hương, các gói hỗ trợ tài chính để sở hữu nhà không nên dừng lại ở người trẻ dưới 35 tuổi. Hiện nay, hệ thống ngân hàng vẫn dè dặt với người vay trên 45 tuổi thu nhập không cao bởi thời gian làm việc còn lại ngắn, thu nhập có thể giảm kèm theo nhiều rủi ro tín dụng. Xét trên góc độ an sinh xã hội, nhu cầu nhà ở không phân biệt tuổi tác, các chính sách hỗ trợ tín dụng cần được thiết kế đa tầng, linh hoạt theo từng nhóm tuổi, hoàn cảnh và khả năng tài chính để đảm bảo mọi người dân đều có cơ hội an cư.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - phân tích, thị trường bất động sản muốn phát triển bền vững cần xuất phát từ nhu cầu thật, mà nhu cầu lớn nhất hiện nay chính là nhà ở vừa túi tiền. Khi những chính sách tín dụng hợp lý đi vào thực tế, không chỉ người mua hưởng lợi, mà doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ cải thiện thanh khoản, giảm hàng tồn và khơi thông dòng vốn sản xuất. Gói tín dụng mua nhà cho người trẻ không chỉ là một giải pháp tài chính, mà còn là "chìa khóa" để giải bài toán an cư và ổn định xã hội trong dài hạn. Để có thể thực hiện sẽ cần sự vào cuộc đồng bộ của Nhà nước, ngân hàng và doanh nghiệp.